Neue Akteure mit Zugang zu Kapital führen eine Welle von Übernahmen von Seniorenwohnungen durch. Aber zumindest einige der Käufer von heute werden morgen zu Verkäufern.
Käufer und Entwickler von Seniorenwohnanlagen behalten ihre Immobilien nicht immer langfristig. Makler sagen, dass Eigentümer von Gemeinden ihre Professional-forma-Werte schneller als erwartet erreichen Die durchschnittliche Branchenauslastung steigtwas zumindest einige dieser Unternehmen dazu drängen wird, ihre Vermögenswerte zu verkaufen.
Gleichzeitig ist die Seniorenwohnbranche kein einfaches Geschäft. Führungskräfte von Actual Property Funding Trusts (REITs), die heute {Dollars} in der Branche einsetzen, glauben, dass sie sich durch ihre Information-Ahead-Praktiken in Bezug auf die Leistung von ihren Mitbewerbern abheben, und sie planen, dies zu ihrem Vorteil zu nutzen und die Verkäufergemeinschaften zu gewinnen, die auf Herausforderungen gestoßen sind und sich entschieden haben, den Bereich zu verlassen.
Positiv ist, dass es Gemeinden gibt, die in den letzten 16 Monaten aufgrund einer stärker als erwarteten Leistung mehrmals den Besitzer gewechselt haben und die Kapitalisierungsraten beginnen zu sinken, sagte Jay Wagner, Senior Managing Director bei JLL.
„Sie haben alle Ihre operativen Benchmarks auf den Kapitalmärkten erreicht, warum holen Sie sich nicht den Sieg, oder?“ Sagte Wagner. „Diese Artwork von Abwanderungsmentalität herrscht derzeit definitiv.“
Schwieriges Geschäft führt zu Ausstiegen
REITs wie Ventas (NYSE: VTR) und Welltower (NYSE: WELL) haben in den letzten Jahren mehrere Immobilien mit Abschlag auf die Wiederbeschaffungskosten erworben. Während einer Telefonkonferenz zu den Ergebnissen im April sagte Ventas-CEO Debra Cafaro, sie glaube, „einige Neueinsteiger werden es ehrlich gesagt schwieriger finden, und sie werden wahrscheinlich Verkäufer sein, weil man wirklich wissen muss, was man tut.“
Die Führungskräfte von Ventas und Welltower haben betont, dass sie davon überzeugt sind, dass sie im Hinblick auf den Betrieb über das Backoffice-Know-how verfügen, und Führungskräfte beider Unternehmen geben an, dass sie den Großteil ihrer Verträge über abgeschlossen haben Off-Market-Angebote.
Die Verkäufer von Ventas „gibt es in verschiedenen Varianten“, von Non-public-Fairness-Verkäufern mit Fahrzeugen mit begrenzter Laufzeit oder anderen Haltefristen, die einen Verkauf innerhalb eines Zeitrahmens erfordern, bis hin zu Unternehmen, die mit unhandlichen Schuldenlaufzeiten konfrontiert sind oder Kapital recyceln müssen, sagte Cafaro
Einige große Käufer haben sich bereits aus dem Markt zurückgezogen, indem sie Communities ausgelagert haben. Letztes Jahr wurde beispielsweise berichtet, dass die Investmentfirma Blackstone (NYSE: BX) eine 90-Neighborhood verkaufte Portfolio in einer Reihe einmaliger Transaktionen. Einem Bericht des Wall Road Journal zufolge verkaufte das Unternehmen unter anderem eine Gemeinde in Greenville, South Carolina, mit einem Rabatt von 60 % unter dem ursprünglichen Kaufpreis.
Die Implosion von Betriebsplattformen wie der eines im Besitz von Impressed Healthcare Capital und früher von dem inzwischen nicht mehr existierenden Betreiber Volante Senior Dwelling betrieben, eröffnen sich auch neue Möglichkeiten, möglicherweise Immobilien zu einem günstigeren Preis zu erwerben, als es für den Bau eines ähnlichen Gebäudes von Grund auf nötig gewesen wäre.
Laut Lynn Jerath, Gründerin und Präsidentin der Citrine Funding Group, lockern neue Investoren aus dem Non-public-Fairness-Bereich ihre Anforderungen, um Kapital einzusetzen.
„Vielleicht kaufen sie eine ältere Immobilie, oder sie schauen sich nur die Primärmärkte an und schauen sich jetzt vielleicht den Primär- oder Sekundärmarkt an“, sagte Jerath gegenüber SHN. „Der Sektor wird einfach liquider.“
Sie fügte hinzu, dass Seniorenwohnen ein immer zentralerer Bestandteil der Portfolios von Immobilienverwaltern werde, was in Kombination mit der Liquidität die Bewertungen in Zukunft steigern könnte.
Leistungsstarke Gemeinden wechseln ständig den Besitzer
Laut Ryan Saul, Senior Managing Director bei Senior Dwelling Funding Brokerage, haben steigende Belegungsraten und Angebote für wettbewerbsfähige Immobilien zu einer Drehtür zum Eigentum für leistungsstarke Gemeinden geführt. Einige Verkäufer können dadurch „erhebliche Renditen“ für ihre Investitionen erzielen.
Laut Aron Will, Co-Leiter für nationale Seniorenwohnungen bei CBRE, stehen Betreiber von Seniorenwohnungen in den nächsten drei Jahren vor einem „phänomenalen Cashflow-Wachstum“, da die Entwicklung gering bleibt und die Nachfrage steigt. Es werde fünf bis sechs Jahre dauern, bis neu errichtete Gemeinden „bedeutungsvolle Zahlen“ erreichen, sagte er.
Betreiber von Seniorenunterkünften haben die Tarife für Seniorenunterkünfte erhöht im Jahr 2026 in moderaterem Tempo als im Vergleich zu den früheren Tagen der Pandemie. Aber Margengewinne aufgrund von Preiserhöhungen, gepaart mit Zuwächsen bei der Auslastung, haben die Fristen für die Vermietung einiger Gemeinden positiv verlängert.
„Wir verkaufen zwei oder drei Vermögensportfolios … das sind Geschäfte, die wir in den letzten etwa 18 Monaten an Non-public-Fairness-Käufer verkauft haben“, sagte Will. „Sie haben ihren Fünfjahres-Geschäftsplan in 18 Monaten erreicht.“
Die Seniorenwohnbranche befindet sich mitten in einem M&A-Aufschwung. Laut Saul ist SLIB auf dem besten Weg, in diesem Jahr mehr als 100 Transaktionen durchzuführen, und hat bisher bereits 48 abgeschlossen, was ein aktives Jahr darstellt.
REITs wie Ventas und Welltower (NYSE: WELL) haben das aktive M&A-Jahr 2026 mit wachsenden Akquisitionspipelines vorangetrieben. Saul glaubt, dass sie mit den Erlösen aus dem Verkauf älterer Immobilien weiterhin neuere Gemeinden mit guten Fundamentaldaten kaufen werden.
„Es gibt personal und regionale Eigentümer-Betreiber, die wachsen wollen und in diesem jüngeren, älteren, größeren Gebäudebereich nicht mithalten können, aber sie sind auf jeden Fall auf der Suche nach Wachstum und nehmen gerne Gebäude auf“, sagte Saul.
Käufer bauen auch Portfolios auf individueller Foundation auf, bevor sie versuchen, sie an institutionelles Kapital zu verkaufen, was dazu führen wird, dass Käufer zu Verkäufern werden, sagte Saul.
Neben Einzeltransaktionen wies Wagner darauf hin, dass die einzelnen Vermögenswerte, die JLL verwaltet, für höhere Beträge als in den Vorjahren verkauft werden, wobei einige für ein einzelnes Gebäude bis zu 200 Millionen US-Greenback betragen. Wagner fügte hinzu, da sich wieder mehr REITs im Bereich Seniorenwohnungen engagieren, verfügen sie alle über „sehr wertsteigerndes Geld, das sie in diesem Sektor ausgeben können“. Auch in den nächsten sieben Jahren werde das Nettobetriebsergebnis im Bereich Seniorenwohnungen „messbar stark“ ausfallen, fügte er hinzu.
Auch wenn es möglicherweise makroökonomische Unsicherheiten gibt, fügt Will hinzu, dass Seniorenimmobilien tendenziell weitgehend isolierte wirtschaftliche Unsicherheiten darstellen, sodass sie weiterhin eine attraktive Anlageklasse für Investmentgeschäfte bleiben.
Es ist unwahrscheinlich, dass die Zinssätze kurzfristig sinken, und tatsächlich Sie könnten dieses Jahr steigen wenn die Kosteninflation nicht eingedämmt wird. Dennoch würde eine weitere Zinssenkung den M&A-Motor noch weiter ankurbeln, sagte Saul.
„Ich denke, das wird ein weiterer Katalysator sein, der Verkäufer wirklich dazu bringen wird, mit der Veräußerung von Immobilien zu beginnen, und es wird nur die Nachfrage der Käufer erhöhen“, sagte Saul.
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