Nick Stengle, CEO von Brookdale Senior Dwelling, ist optimistisch, dass die Nachfrage die Auslastung von Seniorenwohnungen in den kommenden Monaten und Jahren auf über 95 % steigern wird, und er bereitet den größten Betreiber des Landes auf dieses Ergebnis vor.
„Ich bin fest davon überzeugt, dass unsere Branche in diese Richtung geht“, sagte Stengle während einer Präsentation auf der RBC Capital Markets International Healthcare Convention am Mittwoch. „Die gesamte Seniorenwohnbranche, basierend auf der Angebots-Nachfrage-Dynamik, der unbestreitbaren State of affairs, in der wir uns in den nächsten Jahren befinden – wie sieht das aus?“
Der optimistische Ausblick von Stengle wird durch Branchendaten gestützt. Laut dem jüngsten Belegungsbericht von NIC MAP ist die steigende Nachfrage und die immer noch niedrige Fee neuer Neighborhood-Eröffnungen zu verzeichnen Dadurch wird die landesweite durchschnittliche Auslastung im Jahr 2026 immer näher an 90 % steigen.
Diese Bedingungen würden Brookdale dabei helfen, in den kommenden Finanzquartalen jährliche zweistellige Zinserhöhungen durchzusetzen, ohne große Auswirkungen auf Gemeindeauszüge zu haben, sagte er. Anfang Januar dieses Jahres kündigte Brookdale eine Tariferhöhung im „hohen einstelligen Bereich“ an.
„Viele unserer Kollegen … haben gezeigt, dass Preissetzungsmacht vorhanden ist, und auch hier geht es genauso sehr darum, dass sich der Markt füllt, als auch um die einzelnen Gemeinden“, fügte er hinzu.
Stengles Vertrauen in den Betreiber und die Fähigkeit der größeren Industrie, die Tarife in Zukunft zu erhöhen, ist eine einfache Rechnung. Die Führungskräfte des Unternehmens haben sich in der Vergangenheit auf NIC MAP-Daten berufen, aus denen hervorgeht, dass die Nachfrage nach Wohnraum für Senioren voraussichtlich um mehr als 100.000 Einheiten höher sein wird als die Nachfrage nach offenen Wohneinheiten. Die NIC MAP-Daten zeigen, dass die Nachfrage bis 2035 das Angebot um 400.000 Einheiten übersteigen wird.
Das Unternehmen geht davon aus, dass diese Bedingungen dazu beitragen werden, dass die Auslastung und die Einwohnerzahlen in den kommenden Monaten und Jahren weiterhin im Aufwärtstrend bleiben.
Laut Brookdales jüngster Investorenpräsentation bringt jede Erhöhung der Auslastung um 100 Basispunkte einen Umsatz von etwa 23 Millionen US-Greenback für das Portfolio des Unternehmens in derselben Gemeinde. In ähnlicher Weise führt jede Steigerung des Umsatzes professional belegtem Zimmer (RevPOR) um 1 % über die Kosteninflation zu einem Umsatz von etwa 27 Millionen US-Greenback.
Brookdale gibt seit langem an, dass für seinen Betrieb ab einer bestimmten Auslastung feste Kosten anfallen, was bedeutet, dass dem Unternehmen nicht unbedingt zusätzliche Kosten entstehen, selbst wenn es Dienstleistungen für mehr Bewohner bereitstellt. Zu diesem Zweck hat das Unternehmen in seinen jüngsten Investitionsdokumenten darauf hingewiesen, dass seine Gemeinden mit höherer Auslastung in der Regel „im Durchschnitt deutlich höhere Betriebseinnahmen professional Einheit“ erwirtschaften.
„Natürlich gibt es einige variable Kosten – da fällt mir sofort das Essen ein –, aber die Realität ist, dass mit dem Betrieb einer Gemeinde ziemlich viele Fixkosten verbunden sind, egal, ob man mit einem oder 200 Einwohnern zusammensitzt“, sagte Stengle am Mittwoch. „Die Ausgabenbasis ist … mit zunehmender Auslastung größtenteils festgelegt, und dennoch steigen die Einnahmen.“
Brookdale mit Sitz in Brentwood, Tennessee, ist mit 517 Gemeinden der größte Betreiber des Landes.
Brookdale behält die Auslastung und Preise im Auge
Als Stengle letztes Jahr CEO von Brookdale wurde, gehörte es zu seinen ersten Prioritäten, die durchschnittliche Auslastung des Unternehmens zu verbessern. Vieles davon hat mit der Preissetzungsmacht zu tun.
Zumindest in einigen der 168 Gemeinden von Brookdale, in denen die Auslastung bei oder über 90 % liegt, hat der Betreiber Tariferhöhungen im „niedrigen zweistelligen Bereich“ vorgenommen, eine höhere Steigerung als in weniger ausgelasteten Gemeinden in seinem Portfolio. Umgekehrt
„Wir tun das, weil die Auslastung natürlich impliziert, dass wir ein großartiges Produkt haben, wir uns in einem großartigen Markt befinden, die Kunden – unsere Bewohner – dieses Produkt schätzen und wir die Preissetzungsmacht haben, dies zu tun“, sagte Stengle.
Er fügte hinzu, dass Gemeinden mit geringerer Auslastung kurzfristig mehr Einnahmen durch Auslastungssteigerungen erzielen müssen, da ihnen die Preissetzungsmacht von Gemeinden mit höherer Bevölkerungszahl fehlt.
„Es handelt sich wirklich um eine Entscheidungsfindung mit zwei Geschwindigkeiten, bei der Premium- und Rabattpreise in unserem über 500 Neighborhood-Portfolio gleichzeitig funktionieren“, sagte er.
Laut Brookdales jüngster Investorenpräsentation wird erwartet, dass die Erhöhung der Auslastung der rund 13.000 eigenen Einheiten, die derzeit zu 80 % ausgelastet sind, auf über die 80 %-Marke „zu einem deutlich höheren Betriebsergebnis und bereinigten EBITDA führen wird“.
Mit Blick auf die Zukunft sehen die Führungskräfte des Unternehmens weitere Wachstumschancen, „da das RevPOR-Potenzial in den kommenden Jahren die Inflation übersteigt“.
Diese Erwartungen folgten einem „starken“ April für Brookdale im Hinblick auf das Belegungswachstum, sagte Stengle.
„Im Juli geht es richtig los“, sagte er.
Die jüngste Transformation struggle eine „Voraussetzung“ für die Strategie
Brookdale Senior Dwelling's Transformation Im Laufe des letzten Jahrzehnts hat es sich von einem Unternehmen mit mehr als 1.000 Gemeinden zu einem Unternehmen entwickelt, das heute etwa halb so groß ist.
Wie das Administration von Brookdale bei der jüngsten Gewinnmitteilung des Unternehmens feststellte, verfügt das Unternehmen nur noch über sieben Managementverträge mit Eigentümern in seinem Portfolio, weit entfernt von den einst 229 Gemeinden, die es im Rahmen dieser Vereinbarungen betrieben hat.
Die neue Führung, die Einstellung von Mary Sue Patchett als COO und Änderungen in den Bereichen Klinik, Vertrieb und Betrieb „allen uns auf den Weg zum Erfolg“, sagte Stengle.
„Sie sind quick eine Voraussetzung, um die Angebot-Nachfrage-Dynamik wirklich zu nutzen“, sagte er.
Wichtig ist, dass Brookdale „zum ersten Mal seit vielen, vielen Jahren“ ein „stabilisiertes“ Unternehmen ist, sagte er.
„Wir haben die Struktur, wir haben das Workforce, additionally bin ich wieder sehr zuversichtlich, wie der Relaxation des Jahres aussehen wird“, fügte Stengle hinzu.
Brookdale hat sein Portfolio nicht nur durch die Ausgliederung bestimmter ungünstiger Mietverträge optimiert. Das Unternehmen plant außerdem, in diesem Jahr zwischen 175 und 195 Millionen US-Greenback für Investitionsprojekte (CapEx) auszugeben, und hat bereits einige Immobilien modernisiert.
Das Unternehmen hat Renovierungen in North Carolina, Oregon und Washington hervorgehoben, die zur Verbesserung der Auslastung und des Umsatzes beigetragen haben, wobei die Projektkosten zwischen 1,6 und 2,7 Millionen US-Greenback lagen.
Jetzt, da Brookdale praktisch in Höchstform ist,Kampfgewicht„Die Führungskräfte des Unternehmens denken über Möglichkeiten nach, in ausgewählten Märkten zu wachsen, allerdings jeweils nur für ein oder zwei Gemeinden und nur, wenn sie in die rund 125 Märkte passen, in denen das Unternehmen bereits tätig ist.
„Wir planen tatsächlich zum ersten Mal seit langer Zeit gezielte Akquisitionen. Ein Teil davon sind einige der Mietverträge, bei denen wir Übernahmeoptionen haben. Wir werden diese sehr ernsthaft in Betracht ziehen, wenn sich die Gelegenheit ergibt“, sagte Stengle. „Und wir prüfen aktiv kleine, individuelle und sehr gezielte Akquisitionen in Märkten, in denen wir bereits tätig sind.“
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