Zu Beginn des Jahres 2025 sind Seniorenwohnunternehmen bereit, mit neuen Entwicklungs- und Bauprojekten durchzustarten. Kreditgeber sind es nicht.
Die Seniorenwohnbranche befinde sich derzeit in einer „Übergangsphase“ für neue Entwicklungen, sagte Omar Zahraoui, Senior Principal von NIC, gegenüber Senior Housing Information Anfang dieses Monats. Das Volumen neuer Dauerkredite für Seniorenwohnungen „erholte sich im zweiten Quartal des vergangenen Jahres auf den höchsten Stand seit 2020“, während die Kreditvergabe für Baukredite in dieser Zeit einen leichten Anstieg verzeichnete.
Obwohl Zahraoui hinsichtlich der Kreditvergabe vorsichtig optimistisch ist, deuten die aktuellen Bedingungen bei der Baukreditvergabe und den Kosten darauf hin, dass eine deutliche Erholung der Entwicklung bevorsteht im Jahr 2025 außer Reichweite.
Allerdings versuchen die Betreiber immer noch, die Bau- und Akquisitionsfinanzierung voranzutreiben, und arbeiten daran, Investoren dazu zu bewegen, sich von der Seitenlinie zurückzuziehen.
Patrick Mathews, Finanzvorstand und Chief Funding Officer bei Constitution Senior Dwelling, sagte, er glaube, dass die aktuellen Probleme auf die schlechten Erfahrungen zurückzuführen seien, die Kreditgeber während der Covid-Pandemie gemacht hätten.
„Es gibt viele Kreditgeber, die in diesem Zeitraum Kredite für Entwicklungsmöglichkeiten vergeben haben, und diese verzögerten Mietverträge während der Corona-Krise wirken sich wahrscheinlich auf das aus, was wir heute sehen“, sagte Mathews gegenüber Senior Housing Information. „Ehrlich gesagt hat es sie etwas mehr an der Seitenlinie gehalten, als allen lieb battle.“
Zu den Betreibern, denen es derzeit gelingt, eine Finanzierung zu erhalten, gehört Sonida Senior Dwelling mit Sitz in Dallas, Texas. Laut Max Levy, Chief Funding Officer, hat das Unternehmen Kredite von verschiedenen Banken erhalten, insbesondere von denen, mit denen es eine Beziehung aufgebaut hat.
„Die Banken sind für den Geschäftsverkehr geöffnet. Sie sind einfach viel wählerischer“, sagte Levy.
„Mehr Zweige als Stöcke“ im Jahr 26
Obwohl die Seniorenwohnbranche große Hoffnungen auf einen Aufschwung im Baugewerbe im Jahr 2025 setzt, ist die Kreditvergabe ein Hindernis, das sich scheinbar nicht rührt. Im Jahr 2025 „bleiben die neuen Entwicklungsaktivitäten aufgrund des begrenzten Zugangs zu Entwicklungskapital und der erhöhten Baukosten eingeschränkt.“ schrieb NIC-Leiterin für Forschung und Analyse, Lisa McCracken, Anfang dieses Monats.
Dies dürfte den Zustrom an Baubeginnen für Seniorenwohnungen in diesem Jahr dämpfen“, schrieb sie. „Der Sektor ist im Vergleich zum Vorjahr in einer besseren Place, Wachstumschancen voranzutreiben, aber im Jahr 2026 werden wir vielleicht mehr auf Zweige als auf Stöcke blicken.“
Trotz dieser Schwierigkeiten befinden sich bei Constitution Senior Dwelling derzeit drei Wohnanlagen im Bau, die voraussichtlich zwischen dem zweiten und dritten Quartal eröffnet werden, weitere drei bis fünf könnten im Jahr 2026 eröffnet werden. Das Unternehmen hat sich auf Beziehungen zu größeren Partnern gestützt, um zu wachsen.
„Ich denke, alle sind etwas optimistischer als noch vor einigen Jahren“, sagte Mathews.
Während sich größere Unternehmen bei der Beschaffung neuer Kredite auf ihre Beziehungen, Größe und Geschichte stützen können, haben es kleinere Unternehmen schwerer. Laut Caroline Clapp, leitende Präsidentin für Forschung und Analytik am Nationwide Funding Middle for Seniors Housing and Care (NIC).
Kreditgeber können durch die Komplexität des Seniorenlebens verunsichert sein, weshalb einige an großen nationalen Anbietern wie Sonida festhalten.
„Investitionen in Seniorenwohnungen unterscheiden sich von einigen anderen traditionellen Gewerbeimmobilieninvestitionen, an die sie vielleicht gewöhnt sind, insbesondere in der betrieblichen Komplexität“, sagte Clapp. „Dieser Sektor braucht einige Zeit, um die für intelligente Investitionen erforderlichen Informationen vollständig zu verstehen und zu sammeln.“
Clapp geht davon aus, dass die Vergabe kurzfristiger Baukredite auch im Jahr 2025 schwierig bleiben wird, obwohl das Kreditvolumen im Vergleich zu 2024 steigen könnte.
Dennoch sieht sie Anzeichen dafür, dass größere Akteure und neue Investoren „unseren Raum betreten und sich mit starken Betreibern und Entwicklern verbünden“.
Barrieren bleiben in '25
Die US-Notenbank senkte die Zinssätze im Jahr 2024 dreimal, was laut Levy zu einer deutlichen Verbesserung der Fähigkeit der Unternehmen führte, neue Kredite zu erhalten.
„Die Banken hatten intern den Auftrag, wieder in die Offensive zu gehen, aber mit einer Artwork … höheren Hürden als im letzten Zyklus“, sagte Levy.
Die Seniorenwohnbranche hatte in den letzten Jahren mit einer Flut an fälligen Schulden zu kämpfen. Den von NIC zitierten Daten zufolge muss die Seniorenwohnbranche im Jahr 2025 mit fälligen Krediten in Höhe von 10 Milliarden US-Greenback rechnen. Bis zu diesem Ziel haben Seniorenwohnunternehmen noch einen langen Weg vor sich.
Mathews sagte, dass „die Leute vorerst den Atem anhalten“, was die Richtung betrifft, in die sich der Markt entwickeln könnte. Auch die neue Trump-Regierung stellt vorerst einen Punkt der Unsicherheit dar.
Mathews geht daher davon aus, dass die Kreditgeber weniger nachsichtig sein könnten als in den letzten Jahren und weitaus weniger wahrscheinlich als in der Vergangenheit sogenannte Lengthen-and-Faux-Maßnahmen bei Immobilien in Schwierigkeiten ergreifen.
Fremdkapital ist verfügbar, aber sowohl schwieriger zu bekommen als auch teurer, was Levy davon ausgeht, dass es im weiteren Verlauf des Jahres wahrscheinlich zu mehr reinen Bargeldtransaktionen kommen wird. Er sagte, er glaube nicht, dass die Baukreditvergabe anziehen werde, ohne ein „Niedrigzinsumfeld“, das diese Projekte zu einer attraktiveren Kapitalverwendung für Banken machen würde.
„Es ist schwer, genau zu sagen, was der Auslöser dafür wäre“, fügte er hinzu.
Allerdings sind Unternehmen und Organisationen für Seniorenwohnheime wie NIC immer noch optimistisch, dass sich die Bedingungen im Jahr 2025 zumindest verbessern werden.
„Die Kreditvergabe der Banken hat sich im Jahr 2024 verbessert, und wir gehen davon aus, dass die Schuldenmärkte auch im Jahr 2025 wieder auf das Spielfeld zurückkehren werden“, schrieb McCracken. „Es wird erwartet, dass die Transaktionsaktivität im Jahr 2025 strong sein wird und auf der erhöhten Dynamik im Jahr 2024 aufbaut.“
Gleichzeitig werden die starke Nachfrage und die begrenzte Anzahl neuer Gemeinden wahrscheinlich die Betriebsergebnisse der Betreiber im neuen Jahr steigern.
„Diese positiven Faktoren sollten dazu beitragen, potenzielle Nachteile abzumildern, wie z. B. ein langsameres Tempo der Lockerungsmaßnahmen der Federal Reserve und etwaige unfavorable Auswirkungen einer Änderung der Verwaltungspolitik“, schrieb sie. „Während einige Gemeinden, die in den letzten Jahren Probleme hatten, weiterhin vor Herausforderungen stehen, sind die Fundamentaldaten des Sektors nach wie vor stark, sodass er für weiteres Wachstum gerüstet ist und im Jahr 2025 ein erhöhtes Investoreninteresse auf sich zieht.“
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