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Es wird zunehmend darauf geachtet, eine Abstimmung zwischen den Eigentümern von Seniorenwohnanlagen und den Betreibern, die sie verwalten, zu finden. Dies ist jedoch nicht immer einfach.
Die Marktführer von Senior Residing Actual Property Funding Trusts (REITs) wie Ventas (NYSE: VTR) und Welltower (NYSE: WELL) sind große Befürworter der Suche nach mehr Möglichkeiten, Eigentümer und Betreiber im Gleichschritt zu bewegen. Der Grund dafür ist einfach: Unternehmen, die heute ihre Belegungszahlen und Margen richtig einschätzen können, können ihr Nettobetriebseinkommen erheblich steigern.
Laut Justin Hutchens, Government Vice President of Senior Residing und Chief Monetary Officer von Ventas, conflict die Beziehung zwischen Eigentümern und Betreibern von Seniorenwohngemeinschaften in der nicht allzu fernen Vergangenheit eine relativ einseitige Angelegenheit.
Doch in den letzten Jahren haben Unternehmen wie Ventas die Philosophie übernommen, dass Eigentümer in dieser Beziehung eine größere und aktivere Rolle spielen und ihren Betriebspartnern dabei helfen können, die gewünschten Ergebnisse zu erzielen.
„Eine alte Methode des Asset Managements bestand darin, Informationen vom Betreiber einzuholen und Fragen zu stellen“, sagte Hutchens gegenüber Senior Housing Information. „Die neue Methode besteht darin, Informationen einzuholen, sie ihnen dann aber zusammen mit unseren Erkenntnissen zurückzugeben.“
Tatsächlich führte die alte Methode der Eigentümer-Betreiber-Abstimmung zu einer „Diskrepanz hinsichtlich der Erwartungen zwischen dem, was die Betreiber zu leisten wussten und dem, was die Eigentümer, die gerade erst in die Branche eingestiegen waren und viel Geld in den Bereich steckten, für möglich hielten“, sagt Andrew Agins, Gründer und Companion von Evolve Senior Residing.
Evolve ist ein relativ neuer Betreiber mit einer Wachstumsstrategie, die auf einer besseren Abstimmung mit den Eigentümern von Seniorenwohngemeinschaften basiert. Das Unternehmen legt großen Wert auf den Informationsaustausch und die Suche nach Effizienzen und arbeitet eng mit Eigentümergruppen zusammen, um die Leistung der Gemeinschaft zu verbessern.
Doch es gibt potenzielle Risiken bei der Suche nach einer Übereinstimmung, darunter, dass die Betreiber zu viel Kontrolle über ihre Geschäftspraktiken abgeben, so Greg Puklicz, Präsident von 12 Oaks. Deshalb strebt das Unternehmen eine Übereinstimmung nicht unbedingt durch die Aufteilung der tatsächlichen Arbeitslast an, sondern indem es sicherstellt, dass alle Beteiligten am Geschäftsplan einer Gemeinschaft beteiligt sind und klare Ziele und Anreize haben.
„Wir arbeiten für Eigentümer und bevorzugen es, für Eigentümer zu arbeiten, die uns auch fragen, was wir brauchen, um erfolgreich zu sein“, sagte Puklicz. „Wenn wir eine Eigentümergruppe haben, die uns Anreize bietet, uns bei der Programmierung unterstützt … dann sind wir unserer Erfahrung nach am erfolgreichsten, und das führt letztlich zum Erfolg der Gemeinschaften.“
Aufbau einer „echten Zusammenarbeit“
Einer der Eckpfeiler der Zusammenarbeit von Ventas mit Betreibern von Seniorenwohnheimen zur Abstimmung ist das Programm Ventas Operational Insights (OI). Laut der Web site von Ventas hat das Programm bisher mit 35 Betreibern von Seniorenwohnheimen und 800 Wohngemeinschaften genutzt.
Über das Programm teilen die Betriebspartner von Ventas Informationen zu Frühindikatoren wie Ein- und Auszügen in Echtzeit und Lead-Konvertierungen. Ventas nutzt die Plattform, um zu bestimmen, wie viel Geld für CapEx und andere Investitionen bereitgestellt werden soll. Darüber hinaus liefert es den Betriebspartnern Informationen zur Marktnachfrage und zum Immobilienwert sowie zum Finanzprofil ihrer potenziellen Bewohner.
Wie Hutchens bereits zuvor im Rahmen der Gewinnbesprechungen des Unternehmens anmerkte, hilft Ventas OI dem Unternehmen dabei, die „richtigen Betreiber“ mit den „richtigen Vermögenswerten“ auf den „richtigen Märkten“ zusammenzubringen.
„Der Unterschied besteht darin, dass wir wirklich versuchen, hilfreich zu sein und die Fragen zu beantworten, die wir stellen würden, um den Fokus auf bestimmte Gemeinschaften oder bestimmte Möglichkeiten zu lenken“, sagte er. „Dadurch ist eine echte Zusammenarbeit zwischen Ventas und unseren Betreibern entstanden.“
Darüber hinaus können die Betriebspartner von Ventas durch eine bessere Abstimmung und Erzielung besserer Ergebnisse bessere Managementanreize erhalten.
„Wir haben eine Reihe solcher Vereinbarungen, und sie helfen wirklich, ein besseres Ergebnis zu erzielen“, sagte Hutchens. „Es ist sicherlich eine beliebte Vereinbarung.“
Ausrichtung ist auch ein Eckpfeiler von Evolve. Das in Chicago ansässige Unternehmen arbeitet derzeit mit dem Eigentümer Focus Healthcare Companions zusammen, um Geschäfte aus einem 370 Millionen Greenback schweren Fonds zur Unterstützung von Seniorenwohnheimen zu zeichnen und zu verwalten.
Agins sagte, er habe gesehen, dass mehr Eigentümergruppen, darunter auch Neueinsteiger in diesem Bereich, bei ihren Investitionen einen stärkeren Praxisbezug an den Tag legen. Das sei letztlich eine gute Sache für die Branche, da es den Betreibern ermögliche, die Ressourcen zu finden und zu erhalten, die sie benötigen, um für beide Seiten Umsatz zu generieren, sagte er.
Evolve Residing hat ein internes Device namens „Evolve Intelligence“ entwickelt, um Informationen zu sammeln und sie mit Eigentümergruppen zu teilen, die bei Bedarf jederzeit auf die Daten zugreifen können.
„Ja, es wird uns gegenüber unseren Eigentümern bloßstellen, wenn wir etwas nicht intestine machen, aber wir sind bereit, darauf zu wetten, dass wir einen tollen Job machen werden“, sagte Agins. „Und wir glauben, dass wir am Ende des Tages bessere Ergebnisse erzielen, wenn eine Gruppe kluger Leute an einem Tisch sitzt und gemeinsam ein Drawback löst.“
Das ist auch die Ansicht von Jonathan Schatz, Präsident von Coastwood. Coastwood investierte zusammen mit Lee Fairness Companions in Discovery Senior Livings Übernahme von Integral Senior Residing. Obwohl das Unternehmen kein Eigentümer der von seiner Betriebsgesellschaft verwalteten Immobilien ist, legt es großen Wert auf die Abstimmung aller seiner verschiedenen beweglichen Teile und seiner Kapitalpartner.
„Ich denke tatsächlich, dass es eine ziemlich spannende Zeit ist, denn wir sehen eine zunehmende Anerkennung des Werts qualitativ hochwertiger Abläufe, der in der Branche schon immer bekannt conflict“, sagte Schatz. „Die Jahre nach Covid, der große Rücktritt und jetzt das finanzielle Umfeld haben den Wert großartiger Betreiber und auch Kapitalpartner, die den Bereich ebenfalls verstehen, wirklich hervorgehoben.“
Wie Evolve sind auch Coastwood und seine verschiedenen Unternehmen davon überzeugt, dass der Informationsaustausch zu den grundlegendsten Bestandteilen bei der Abstimmung zwischen verschiedenen Interessengruppen gehört.
„Wir konzentrieren uns weiterhin auf den Aufbau einer wirklich robusten Berichtsfunktion, die den Anforderungen unserer Kapitalpartner gerecht wird“, sagte er.
Viele Betreiber äußern sich zur Ausrichtung, und das Thema stand im Mittelpunkt mehrerer Branchenveranstaltungen. Doch Schatz glaubt, dass es letztlich relativ einfach ist, die richtige Ausrichtung zu finden, und dass alles auf die Leistung hinausläuft.
„Sie wollen, dass wir auftreten, und wir wollen auftreten, additionally lasst uns auftreten“, sagte er.
Wie Puklicz bereits zuvor bemerkte, müssen die Betreiber eine Stability zwischen der Suche nach Übereinstimmung und dem Gleichschritt finden, ohne dabei ihre eigenen Geschäftspraktiken außer Acht zu lassen.
Es ist keine Seltenheit, dass größere Kapitalgeber oder REITs Betreiber unterstützen, indem sie ihnen bei der Anwerbung neuer Mitarbeiter helfen oder ihre Backoffice-Funktionen übernehmen. Die Stärke von Unternehmen wie 12 Oaks liegt jedoch in ihrer Fähigkeit, die Gemeinden und Märkte zu kennen, in denen sie tätig sind. Die Gefahr besteht darin, dass zu viel Unterstützung auf größerer Unternehmensebene sie effektiv „entregionalisieren“ könnte.
Deshalb baut 12 Oaks Beziehungen auf der Grundlage von Respekt und Vertrauen auf. Puklicz sagte, er unternehme Schritte, um sicherzustellen, dass alle Parteien einen Geschäftsplan verstehen und ihm zustimmen, einschließlich der Ziele für die Gemeinschaft und der Exit-Strategie der Eigentümergruppe, um eine bessere Abstimmung zu erreichen.
Von dort aus arbeitet Puklicz mit seinem Workforce daran, herauszufinden, was von ihrer Seite benötigt wird, und konzentriert sich auf Datenaustausch und Kommunikation. 12 Oaks hat die Daten, die es mit Eigentümergruppen teilt, in einem Dashboard zusammengefasst, das wichtige Leistungsindikatoren wie Belegung, Personalstand und Finanzkennzahlen abdeckt. Compliance- und CapEx-Probleme werden ebenfalls erfasst und in die Daten eingeordnet und mindestens einmal im Monat gemeldet, sagte er.
Das Pendel schwingt auch 2024 und darüber hinaus noch in Richtung Ausrichtung
In der jüngsten Vergangenheit conflict Ventas erfolgreich bei der Suche nach neuen Betreibern, mit denen es in abgestimmte Managementstrukturen übergehen konnte. Diese Praxis wird auch 2024 und darüber hinaus fortgesetzt, wenn auch möglicherweise in geringerem Umfang als in den vergangenen Jahren, sagte Hutchens.
Da Betreiber und Eigentümer von Seniorenwohnheimen auch in Zukunft zusammenarbeiten, um ihre gemeinsamen Ziele zu erreichen, glaubt Agins, dass sich die Branche weiterhin in Richtung Beziehungen bewegen wird, bei denen die Abstimmung im Vordergrund steht. Und obwohl er im Bereich Seniorenwohnheime immer noch ein weitgehend kaputtes System von Eigentümer-Betreiber-Beziehungen sieht, ist er optimistisch, dass dies einer stärker abgestimmten Zukunft Platz macht.
„Ich sehe tatsächlich, dass das Pendel wieder in Richtung einer besseren Abstimmung und besserer Beziehungen ausschlägt“, sagte er.
Für die Zukunft ist Puklicz davon überzeugt, dass regionale Betreiber von Seniorenwohnanlagen wie 12 Oaks hinsichtlich abgestimmter Managementstrukturen und guter Efficiency auch weiterhin eine Vorreiterrolle einnehmen werden.
„Ich denke, die Leute erkennen, dass die beste Ausrichtung von Managementgruppen kommt, die sich auf eine bestimmte Area spezialisiert haben und daher mit dem Markt vertraut sind“, sagte er. „Sie können schnell reagieren, sind flexibel und unternehmerisch … und ich denke, viele der großen Beteiligungsgesellschaften beginnen das zu erkennen.“
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