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Es ist geplant, dass 2025 ein Rekordjahr für Fusionen und Übernahmen im Seniorenwohnbereich wird.
Ab Ende September erreichte die Branche „Neue Höhen“ Nach Angaben von Irving Levin wurden über einen Zeitraum von 12 Monaten rekordverdächtige 733 öffentlich angekündigte Offers erreicht. Zum Vergleich: Die Branche hatte zu diesem Zeitpunkt im Jahr 2024 insgesamt 717 Offers und im Jahr 2023 518.
Allerdings hält das gesamte M&A-Greenback-Volumen nicht mit der Zahl der laufenden Offers Schritt. Branchendaten zeigten, dass das Transaktionsvolumen zwischen Juni 2024 und 2025 bei 11,9 Milliarden US-Greenback lag, was deutlich unter dem Transaktionsvolumen von 30 Milliarden US-Greenback liegt, das die Seniorenwohnbranche im Jahr 2014 erzielte.
Nur ein Deal im Jahr 2025 – die etwa 3,2 Milliarden US-Greenback teure Übernahme des 38-Neighborhood-Portfolios von Amica Senior Life durch Welltower im März – conflict groß genug, um zu den zehn größten der Branche zu gehören.
Die verbesserten Bedingungen für Fusionen und Übernahmen sowie die Tatsache, dass die finanziellen Berechnungen für die Entwicklung in diesem Jahr noch immer nicht aufgehen, tragen zu der Flut an Offers bei. Ein aktueller Zinssatz schneideneine drohende demografische Welle und gestärktes Anlegervertrauen signalisieren Es steht ein aktiveres Jahr für Fusionen und Übernahmen im Bereich Seniorenwohnen bevor. Gleichzeitig schrumpft die Kluft zwischen den Erwartungen von Käufern und Verkäufern von Seniorenwohnanlagen an ein Geschäft.
In diesem nur für Mitglieder zugänglichen SHN+-Replace analysiere ich die Anzahl der stattfindenden Kleingeschäfte sowie die aktuellen Developments bei der Kapitalisierungsrate und biete die folgenden Erkenntnisse an:
- Wie der Rückenwind im kommenden Jahr zu aktiveren Investitionen in Seniorenwohnen führt
- Warum Investoren und REITs sich für kleinere Transaktionen entscheiden
- Jüngste kleinere Offers, die die M&A-Landschaft im Jahr 2025 ausmachen
Steigende Fusionen und Übernahmen, da sich die Anlegerstimmung ändert
Seniorenwohninvestoren setzen ihr Geld im Jahr 2025 in die Tat um und blicken auf das Jahr 2026. Dabei erwerben sie Immobilien mit stabilisierten Cashflows, gutem Mietwachstum und einem Standort, der durch die Demografie und ein geringes Neubauangebot unterstützt wird.
Eine Kombination von Faktoren, darunter eine kürzlich erfolgte Zinssenkung, veranlasst Senior-Wohninvestoren dazu, nach neuen Offers zu suchen und bestehende Offers über die Ziellinie zu bringen. Laut einem Ausblick für Seniorenwohnungen im Herbst 2025 von Walker & Dunlop motivieren derzeit eine Vielzahl von Faktoren Verkäufer zu weiteren Offers, darunter Cap-Fee-Komprimierungeine allgemeine Notwendigkeit, Portfolios neu auszurichten und zu bereinigen, Verwaltung der Schuldenlaufzeiten, mangelnde Neuentwicklung, Umstellung auf Medicaid.
Senior Dwelling-Investoren erwarten Laut einer aktuellen Umfrage von BBG Actual Property Companies wird es zu einer weiteren Komprimierung der Kapitalisierungsraten kommen, da die Betreiber ihre Mieten und Einnahmen steigern.
Ein weiterer Segen für Fusionen und Übernahmen im Bereich Seniorenwohnen ist neue HUD-Ausleihe „Specific Lane“.Laut Walker & Dunlop EVP und Group Head of FHA Finance Ken Buchanan ist das ein „Sport-Changer“, da es traditionell lange HUD-Finanzierungsfristen verkürzen kann.
„Mit der Specific-Route werden diese Kredite vom HUD innerhalb von 3 bis 5 Tagen bearbeitet und genehmigt, verglichen mit einem historischen Durchschnitt von 122 Tagen“, sagte er Anfang Oktober gegenüber Senior Housing Information.
Laut Walker & Dunlop ist die Rückkehr der Kreditvergabe von staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) wie Fannie Mae und Freddie Mac ein weiterer Segen für Fusionen und Übernahmen im Seniorenwohnbereich.
Aufgrund all dieser Developments haben sich Seniorenwohninvestoren davon abgewendet, Notlagen als primären Treiber für neue Geschäfte zu nutzen.
„Verkäufer entscheiden sich überwiegend für die Maximierung ihres Erlöses, die Neuausrichtung von Strategien und die Nutzung verbesserter Schuldenoptionen – anstatt unter Druck auszusteigen“, schrieben die Autoren des Walker & Dunlop-Berichts. „Käufer zahlen für Qualität, Betreiberstärke und Standort, mit diszipliniertem Underwriting und einer Prämie für Schnelligkeit und Abschlusssicherheit.“
REITs werden selektiv
Im Jahr 2025 haben bisher mehrere REITs versucht, Gemeinden zu erwerben, um ihre wachsenden SHOP-Segmente zu ergänzen, darunter Welltower (NYSE: WELL), Ventas (NYSE: VTR), NHI (NYSE: NHI) und LTC Properties (NYSE: LTC).
Dem Walker & Dunlop-Bericht zufolge sind Käufer, darunter auch REITs, heute bei ihren Anschaffungen wählerischer als in der Vergangenheit. Während sie wachsen, lösen sie sich manchmal auf und fassen Gemeinden zu neuen oder bestehenden Portfolios zusammen, um mithilfe regionaler Seniorenwohnbetreiber bessere Ergebnisse zu erzielen.
Zum Beispiel der Senior Dwelling REIT LTC Properties (NYSE: LTC) im letzten Monat erwarb fünf Gemeinden wird von Lifespark für 195 Millionen US-Greenback betrieben und stellt nur einen Teil des 46 Immobilienportfolios des Betreibers dar. Die Gemeinden, die den Besitzer gewechselt haben, weisen eine durchschnittliche Auslastung von 97 % auf, und das Administration von LTC geht davon aus, dass sie dazu beitragen werden, die Ergebnisse seines wachsenden Senior Housing Working Portfolios (SHOP) zu verbessern.
Obwohl sein Portfolio durch den Umzug nicht den Besitzer wechselte, verfolgte der REIT Diversified Healthcare Belief (NYSE: DHC) diese Strategie, als er ein 116-Gemeinschaftsportfolio, das zuvor unter der Marke 5 Star Senior Dwelling verwaltet wurde, in Teile aufteilte kleinere, handlichere Stücke mit sieben Betreibern.
Ich halte es auch für wichtig, darauf hinzuweisen, dass einige der größeren Offers der Seniorenwohnbranche in den letzten Jahren nicht so geklappt haben, wie die Käufer gehofft hatten. Shankh Mitra, CEO von Welltower (NYSE: WELL), sagte beispielsweise während der jüngsten Gewinnmitteilung des Unternehmens, dass die Übernahme eines Portfolios von 89 Ferienwohnanlagen im Jahr 2021 im Wert von 1,58 Milliarden US-Greenback zu „unserer größten Enttäuschung im letzten Jahrzehnt“ geworden sei. Mitra glaubt, dass die Führungskräfte des Unternehmens beim ursprünglichen Ausführungsplan und bei der Strukturierung des Offers Fehler gemacht haben, und das bisherige „Scheitern“ des Offers verdeutlicht die Herausforderung, vor der Käufer großer Portfolios stehen
Mit Blick auf die Zukunft sieht Walker & Dunlop eine „bescheidene zusätzliche Kapitalisierungskomprimierung für Kernwerte, bei denen die Gebotstiefe weiterhin bei 10 bis 15 Angeboten liegt.“ Darüber hinaus sollte eine höhere Liquidität „Refinanzierungen und Übernahmen unterstützen, das Ausführungsrisiko senken und den Käuferpool erweitern“.
Es ist klar, dass der Rückenwind der Seniorenwohnbranche mehr Investoren zu Transaktionen drängt. Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Entwicklung angesichts der aktuellen Baukosten- und Versicherungslage weiterhin schwierig bleibt. Bis sich diese Dynamik ändert, ist es logisch anzunehmen, dass Anleger, die über Geld verfügen, es stärker in M&A-Möglichkeiten investieren werden.
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