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Seniorenwohnbetreiber haben hinsichtlich der Nachfrage Rückenwind. Ihre Gemeinschaften sind möglicherweise näher an der Vollendung, als sie denken, was ihre Fähigkeit, in der Zukunft zu wachsen, einschränkt.
Das Drawback ist die Auslastung bzw. welche Belegungsmetrik die Betreiber verfolgen. Viele Betreiber von Seniorenheimen schauen sich die durchschnittliche Auslastung in einem Markt an, um abzuschätzen, wie viel weiteres Aufwärtspotenzial und damit Margenpotenzial sie vor sich haben.
A neuer NIC MAP-Bericht Im vergangenen Monat zeigte sich, dass die Betrachtung der mittleren Auslastung zusammen mit der durchschnittlichen stabilisierten Auslastung eine bessere Aussage über einen Markt und seine aktuellen Bedingungen im Hinblick auf die Nachfrage liefert als die durchschnittliche Auslastung allein. Das Drawback besteht darin, dass die durchschnittliche Auslastung Ausreißer am unteren Ende des Bereichs enthält, die den Durchschnitt in Richtung einer insgesamt niedrigeren Auslastung verzerren könnten.
Seniorenwohnbetreiber stützen ihre Wachstumspläne auf die Belegungsraten, da jeder Prozentpunkt, den sie zu ihrer Zählung hinzufügen können, ihre Margen erhöht. Wenn daher die durchschnittliche Auslastung auch nur um ein paar hundert Basispunkte von der Realität abweicht, riskieren die Betreiber meines Erachtens Fehlentwicklungen beim Wachstum.
Die Wachstumschancen für die Seniorenwohnbranche sind groß, aber Betreiber und ihre Accomplice können nur an einer bestimmten Anzahl von Orten gleichzeitig expandieren. Wenn Betreiber den Unterschied zwischen durchschnittlicher und mittlerer Auslastung kennen, können sie ihre Marktauswahl noch effektiver gestalten. Wenn sie dies nicht wissen, besteht für sie das Risiko, dass sie zur falschen Zeit am falschen Ort wachsen.
Angesichts dessen, was ich von einigen Betreibern von Seniorenheimen über Wachstum und Belegung gehört habe, glaube ich nicht, dass sie alle voreilige Entscheidungen darüber treffen, wo sie als nächstes ihre Flagge hissen wollen. Wenn überhaupt, hindern Entwicklungsprobleme sie derzeit daran, viel schneller zu wachsen, was zu einer vorsichtigeren Haltung zwingt. Und ich denke, dass die Nachfrage nach Seniorenunterkünften so hoch ist, dass die Betreiber in praktisch allen ihrer intestine funktionierenden Gemeinden einen Belegungszuwachs verzeichnen werden.
Dennoch höre ich Führungskräfte nicht annähernd so sehr von der mittleren Auslastung sprechen wie von der durchschnittlichen Auslastung, wenn es um die Nachfrage geht, die sie für die Zukunft erwarten. Ich denke, dass mehr Menschen diese Kennzahl berücksichtigen sollten, wenn sie versuchen, in den kommenden Jahren möglichst viele Einwohner in ihren Gemeinden willkommen zu heißen.
Im SHN+-Replace dieser Woche analysiere ich aktuelle Daten und Gespräche rund um die durchschnittliche Auslastung und biete die folgenden Erkenntnisse an:
- Warum die durchschnittliche Auslastung die steigende Nachfrage übersteigen kann
- Gedanken der Betreiber zur Verfolgung der Bedingungen in Wachstumsmärkten
Die mittlere Auslastung ist ein wichtiger Teil der Geschichte
Im zweiten Quartal 2026 zeigten NIC MAP-Daten, dass die durchschnittliche Auslastung der Seniorenwohnbranche bei 89,5 % lag, was auf eine hohe Nachfrage, aber Raum für Wachstum hindeutet. Die durchschnittliche Auslastung der Seniorenwohnbranche von 92 % deutet jedoch darauf hin, dass möglicherweise weniger Potenzial besteht.
Die Kluft zwischen durchschnittlicher und mittlerer Auslastung „deutet darauf hin, dass viele Gemeinden und Märkte besser abschneiden als der Durchschnitt vermuten lässt, während eine kleinere Gruppe von Immobilien weiterhin die Gesamtergebnisse schmälert“, sagte mir der Autor des Berichts, Dustin Shandri, Senior Housing Market Specialist bei NIC MAP.
Anstatt nur die durchschnittliche Auslastung eines Marktes zu betrachten, sollten Unternehmen auch die mittlere Auslastung untersuchen, um das volle Potenzial abzuschätzen, sagte er mir. Mehr als vier Fünftel (84 %) der Primär- und Sekundärmärkte von NIC MAP weisen derzeit eine mittlere Auslastung von 90 % oder mehr auf.
„Zusammen liefern die beiden Maßnahmen ein umfassenderes Bild der Marktleistung, indem sie sowohl Gesamtergebnisse als auch die Erfahrung der typischen Neighborhood zeigen“, sagte Shandri. „Da die Auslastung ihren Development zu Branchenhöchstständen fortsetzt, kann diese breitere Perspektive den Interessengruppen helfen, die Gesundheit des Sektors und den dringenden Bedarf an neuen Lagerbeständen in vielen Märkten besser zu verstehen.“
Für Betreiber von Seniorenunterkünften bedeutet dies, dass Chancen auf dem Papier möglicherweise nicht in der Realität umgesetzt werden. Betreiber, die nur auf die durchschnittliche, stabilisierte Auslastung achten, könnten Schwierigkeiten haben, mehr Zählungen hinzuzufügen, als sie sonst erwartet hätten, schrieb Shandri.
Anleger können die mittlere Auslastung untersuchen, um Chancen in bestimmten Märkten zu ermitteln. Eine hohe Auslastung signalisiert in der Regel eine starke Nachfrage, während eine niedrige Auslastung „eine genauere Betrachtung des Vermögenswerts selbst erfordert“, fügte er hinzu. Ebenso können Entwickler besser feststellen, ob ein Markt unter einer mangelnden Nachfrage leidet oder ob ein nicht passendes Produkt dieser Nachfrage nicht gerecht wird.
Scott Eckstein, Geschäftsführer von Lively Residing Worldwide und Chief Technique Officer bei Ciminocare, auf LinkedIn darauf hingewiesen Letzte Woche meldeten etwa zwei von fünf Primär- und Sekundärmärkten für Seniorenwohnungen eine durchschnittliche Auslastung von über 93 %.
„Das ist kein sich erholender Markt. Das ist ein Markt, der sich der operativen Kapazität nähert“, schrieb Eckstein.
Ich habe mit Eckstein gesprochen, der mir gesagt hat, dass Interessengruppen im Seniorenbereich die mittlere Belegung berücksichtigen sollten, wenn sie bestimmen, wo und welche Artwork von Projekten entwickelt werden, und dass sie sich ein Ziel setzen sollten, um Ausreißer aus der Gleichung zu entfernen.
„Wir müssen berücksichtigen, dass sich der Markt verändert“, sagte er.
Betreiber von Seniorenheimen verwenden eine Vielzahl von Kennzahlen, um ihre Wachstumspläne zu ermitteln, nicht nur die Belegung. Arbeitskräfte, Migrationsdaten, durchschnittliche Wirtschaftsprofile potenzieller Einwohner, örtliche Löhne und andere Daten sind ebenfalls wichtig für die Untersuchung. Das Fazit ist, dass Betreiber, Investoren und Entwickler nicht einfach nur die Leerstände untersuchen können, um die ultimative Probability auf einem Markt zu ermitteln. Da sich immer mehr Seniorenwohnunternehmen auf Wachstum vorbereiten, ist dies meiner Meinung nach eine Lektion, die sie im Hinterkopf behalten sollten.
Blick auf die Trendlinien
Wenn es um die Auslastung geht, ist ein Tarif nur eine Momentaufnahme. Die wirklich wertvollen Informationen liegen in den Trendlinien.
Ben Burke, der gründete die Headwaters Group im Jahr 2022 Nachdem das Unternehmen Anthology Senior Residing geleitet hat, qualifiziert es Märkte für Wachstum nicht nur auf der Grundlage ihrer aktuellen Belegungsraten, sondern auch der Artwork und Weise, wie sich diese Raten im Laufe der Zeit verändert haben. Auf dem Papier könnte eine hohe Auslastung darauf hindeuten, dass es einem Markt intestine geht.
„Aber wie lange hat es gedauert, bis diese Immobilie diese Auslastung erreicht hat? Hat sie diese Auslastung in einem Jahr oder in acht Jahren erreicht? Hat sie 95 % erreicht und ist dann gesunken und dann wieder gestiegen?“ sagte er. „Ich denke, diese Geschichte ist wichtiger als die Momentaufnahme.“
Brookdale Senior Residing (NYSE: BKD) untersucht auch mehr als nur Belegungsmomentaufnahmen, wenn es um einen potenziellen Markt für Wachstum geht. Das Unternehmen hat sich im Jahr 2026 in einigen wenigen Märkten, in denen es bereits Gemeinden hat, von einer Schrumpfung zu einem potenziellen Wachstum entwickelt.
„Anstatt den Durchschnitt einzelner Gemeinden zu betrachten, werfen wir einfach einen Blick auf die Gesamtzahl der Einheiten in einem Markt als den verfügbaren Nenner der Gesamtzahl der in demselben Markt belegten Einheiten“, sagte CEO Nick Stengle letzte Woche während eines SHN+ TALKS-Auftritts. „Interessanter ist die Umkehrung. Wie viele sind unbewohnt? Und darin liegt der wahre Wert.“
Brookdale hat ein echtes Interesse daran, den Aufwärtstrend seiner Märkte richtig einzuschätzen. Das Unternehmen hat Jahre damit verbracht, Mietverträge abzuwickeln, um die 517 Gemeinden in seinem Portfolio zu erreichen, die am vielversprechendsten sind. Jetzt haben die Verantwortlichen ihre Zukunft auf ihre Fähigkeit gesetzt, die Belegungsraten in Dutzenden von Gemeinden in den USA zu steigern. Dieser Plan hängt jedoch davon ab, zu verstehen, welche Märkte ein paar Prozentpunkte mehr Belegungswachstum unterstützen können und welche nicht.
Ich denke, dass viele Betreiber derzeit denselben Prozess durchlaufen, wenn sie mit Partnern Turnaround-Chancen wahrnehmen. Letzten Endes gibt es immer noch viel Aufwärtspotenzial zu erkennen, und die mittlere Auslastung ist ein weiteres Instrument, mit dem Betreiber ihre Entscheidungen besser treffen können.
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