Senior Dwelling-Betreiber suchen nach einer Vielzahl zusätzlicher Finanzierungsquellen, um die Mathematik für neue Mittelmarktmodelle zu bearbeiten.
Senior Dwelling -Unternehmen müssen die Kostenbasis solcher Projekte niedrig genug halten, damit sie für die erschwinglich werden können Millionen von Menschen Wer ein Seniorenleben will und braucht, kann es sich in den kommenden Jahren nicht zu den heutigen Preisen leisten.
Die aktuellen Entwicklungskosten und die Unfähigkeit, Eigenkapital für Projekte zu erhalten, sind ein Dorn in der Seite der wachsenden leitenden Wohnunternehmen im Jahr 2025. Akquisitionen sind ein weiterer Wachstumsverkehr, aber Mittelmarktunternehmen müssen um diese Möglichkeiten gegen potenziell größere, tiefgreifendere Immobilienspieler konkurrieren.
Aus diesem Grund untersuchen einige in der Senioren-Wohnbranche neue Finanzierungsquellen, wie der sechsstellige Spender, das Mittel beraten und mit Medicaid und Medicare-Verzichtsmitteln zusammenarbeiten, um die Mathematik für hochwertige Senioren-Wohnprojekte zu machen.
Zum Beispiel arbeitet der in Dallas ansässige CP Senior Dwelling mit Mehrfamilieninvestoren zusammen, um sich in die Senioren zu versorgen. CP ist Ziehung von verzweifelten Gemeinschaften Mit einer Kombination aus eigenem Kapital und „verzweifelten/opportunistischen Fonds“, so CEO Andrew Oksner.
“Wir haben einige Familiengruppen gesehen, die sehr interessiert sind. Für uns ist dies eine effizientere Möglichkeit, eine Beteiligung von 1 bis 3 Millionen US -Greenback zu erhalten, was normalerweise für Geschäfte für den Mittelmarkt geeignet ist”, sagte Oksner gegenüber Senior Housing Information.
Ungenutzte Finanzierungsquellen
Senior lebende Betreiber mit mittleren Ambitionen müssen sich nicht unbedingt auf traditionelle Finanzierungsquellen verlassen, um ihre Pläne in die Realität zu stellen.
Spenderfonds oder Mittel, die über ein Giving-Konto über eine etablierte Wohltätigkeitsorganisation gesammelt werden, sind eine solche Kapitalquelle. In den USA können die Betreiber möglicherweise von zwei Millionen Spendern beraten, wobei die Auszahlungen in der Regel „zwischen den niedrigen und sechs Zahlen“ durchschnittlich sind, so Aaron Conley, Präsident und Gründer von Senior Housing Actual Property Improvement und Capital Advisory Firma Dritter Act Options. Conley merkte an, dass er an Erhöhungen von 100.000 bis 4,5 Millionen US -Greenback gearbeitet hat.
Da die von den Donor empfohlenen Geldern im Rahmen des Kapitalstapels für die Entwicklung erschwinglicher Wohnungen verwendet werden können, sagte Conley, dass ihre Verwendung für Seniorenleben „agnostisch“ ist und hochrangige Wohnbetreiber sie aufgrund ihrer Verwendung bei Einwohnern mit niedrigem und moderaten Einkommen als Kredite verwenden können. Diese Finanzierungsquellen bieten geringere Kapitalkosten und machen sie für Projekte mit mittlerem Markt mehr zugänglich.
“In Bezug auf die Spender, die als mögliche Kapitalquelle für die Immobilienentwicklung und potenziell Kredite und Investitionen für den Betrieb verwendet werden, denke ich nicht, dass dies wirklich auf dem Radar von irgendjemandem steht, insbesondere in Bezug auf den Mittelmarkttyp und den erschwinglichen Wohnungsbau und die Betriebsbetriebe für Senioren”, sagte Conley gegenüber SHN.
Conley empfiehlt die Betreiber, die Aggregatoren für Spenderfonds aufzusuchen, bevor sie zu den Unternehmen gehen, die die Mittel kontrollieren. Er ermutigte die Betreiber auch, mit Gemeinschaftsstiftungen an den Orten zu arbeiten, in denen sie sich entwickeln möchten.
Spenderfonds sind nicht ohne Nachteile. Kreditnehmer können in der Regel nur kleinere Beträge als mit herkömmlichen Kapitalquellen erhöhen, was laut Conley einen Bedarf an mehr stückweise Kapitalstapeln erzeugt.
Laut Joe Mulligan, Geschäftsführerin bei Cain Brothers, einem Unternehmen, das sich auf das Gesundheitswesen in Anlage -Bankgeschäft konzentriert und Abteilung von Keybanc Capital Markets ist, haben leitende Anwohner mit Anwohnern, die sich für erschwingliche Wohnungsbau qualifizieren können, wie z. B. Steuergutschriften.
Neun Bundesstaaten verfügen über ein integriertes Programm, das sowohl Dienstleistungen als auch Unterkunft abdeckt. Die Zentren für Medicare- und Medicaid -Dienste zahlen laut Mulligan routinemäßig, die routinemäßig von Medicaid abgedeckt sind. Diese integrierten Programme werden immer beliebter und können in mehr Staaten eingesetzt werden, sagte Mulligan.
Cain Brothers arbeitet auch gerade mit einer Organisation zusammen, die 115 qualifizierte Pflegebetten in unabhängige Wohneinheiten umwandelt, um sich für das Medicaid -Verzichtsprogramm von Missouri zu qualifizieren, das zwischen 3.000 und 4.000 US -Greenback professional Monat einbringen wird.
“Das ist nachhaltig”, sagte Mulligan gegenüber Senior Housing Information. “Wir sehen, wie sich verschiedene Modelle entwickeln, das Schutz und die Dienste an einem Ort auspacken und neu verpacken.”
Er fügte hinzu, dass Staaten verpflichtet seien, Senioren zu betreuen, insbesondere mit den Bewohnern im Alter von 65 Jahren und der größte Wählerblock des Landes.
“Sie beginnen zu erkennen, dass dies keine Ergänzung zu Medicaid ist. Dies ist ein intelligenterer Ausgaben für Medicaid”, sagte er. “Es gibt mehrere Menschen, die sich dafür einsetzen, weil es nur eine Menge Sinn macht und es sich als sehr effektiv erwiesen hat.”
Wie CP auf Wachstumsfinanzierung zugänglich macht
CP Senior Dwelling ist ein Betreiber, der sich weitgehend auf das Wachstum auf dem ländlichen und vorstädtischen Märkten in Texas und Alabama konzentriert, wo es Erfolg hat, „außerhalb der Austins der Welt“.
CP Senior Dwelling hat sich nicht mit Spendern beraten, weil Oksner glaubt, dass sie noch keinen sinnvollen Beitrag zum Markt haben. “ Aber er sieht die Attraktivität, sie zu benutzen.
Die derzeitige Wachstumsfinanzierung von CP Senior Dwelling beruht auf neuen Investoren aus dem Familienbürosektor, die laut Oksner häufig über ein informelles Netzwerk privater Familienbüros verfügen, um das erforderliche Kapitalniveau einzubringen.
CP Senior Dwelling hat in Betracht gezogen, personal Vermittlungsmärkte zu nutzen, indem sie einen Dealer -Händler durchlaufen, aber der Hauptnachteil des Ansatzes ist, wie teuer es ist, dass er vorne mit „vielen einzelnen Investoren“ arbeiten muss.
“Es ist viel einfacher, mit einer ausgewählten Gruppe zusammenzuarbeiten, die möglicherweise einen Beitrag von jeweils 1 Million Greenback in Höhe von jeweils einer großen Anzahl von Personen mit hohem Nettovermögen leistet, die niedrigere Schecks durchführen”, sagte Oksner. “Es gibt alle Arten von Problemen, insbesondere wenn ein Deal seitwärts geht oder etwas, das aus irgendeinem Grund aus einem Profi ist.”
Der Betreiber hat Erfolg gefunden, kleine bis mittelgroße Non-public-Fairness-Gruppen für kleinere Portfolios von zwei bis fünf Vermögenswerten an Bord zu bringen. In den Fällen von Aktiengruppen, die ein Interesse an einem einzigen Vermögenswert haben, wird eine Erwartung für Wiederholungsgeschäfte erwartet.
Als Betreiber in Privatbesitz sagte Oksner, CP Senior Dwelling werde mit investieren, wo es kann, aber es habe “nicht die Bilanztiefe, um auf die Skala zu expandieren, die wir in der Lage sein möchten, all die Eigenkapital selbst bereitzustellen”. Joint -Enterprise -Strukturen sind in diesen Fällen unglaublich attraktiv, sodass das Unternehmen das Immobilienmanagement und das Vermögensverwaltung beibehalten kann.
Der Betreiber arbeitet außerdem mit dem Texas Star+Plus-Programm zusammen, einem von Medicaid verwalteten Pflegeprogramm, das ein „gutes und lebensfähiges Geschäft“ struggle. Darüber hinaus fördert CP Senior Dwelling ein assistiertes Senior Advantages -Programm für Veteranen, die sich qualifizieren und bis zu 2.795 US -Greenback für verheiratete Veteranen einbringen, um die Pflegekosten zu decken.
Angesichts der Rückenwinde, die der Senior Dwelling -Sektor derzeit durch die Verschiebung der Demografie hat, besteht noch mehr Potenzial, neue Investoren zu bringen.
“Es gibt viele Gruppen da draußen”, sagte Oksner. “Es gibt viele Unternehmer, die sich in den Sektor einlassen möchten.”
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