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Ein weiterer REIT hat sich dem RIDEA-Zug angeschlossen.
Während einer Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des dritten Quartals am 29. Oktober sagte Wendy Simpson, CEO von LTC Properties (NYSE: LTC), sie sei eine „Neubekehrte“ der Betriebsstruktur von RIDEA.
„Diejenigen unter Ihnen, die uns schon lange verfolgen, wissen, wie Anti-RIDEA ich in der Vergangenheit warfare. Ich bin ein neuer Konvertit, und wissen Sie, was Konvertiten tun? Sie erzielen große Erfolge“, sagte Simpson während der Unternehmenspräsentation Aktueller Gewinnaufruf.
LTC ist der neueste REIT, der sich auf RIDEA konzentriert. In den letzten Jahren haben andere Eigentümergemeinschaften von Seniorenwohnungen versucht, durch diese Vereinbarungen einen stärkeren Einfluss auf die betriebliche Leistung zu nehmen und gemeinsame Vorteile zu schaffen.
REITs versuchen derzeit, zu den Margen und der Auslastung vor Corona zurückzukehren und diese zu übertreffen, und das legt für mich nahe, dass sie sich auch in den kommenden Monaten und Jahren weiterhin an RIDEA-Vereinbarungen halten werden.
Im SHN+ Replace dieser Woche nur für Abonnenten gebe ich ein Replace zu den heutigen RIDEA-Vereinbarungen und verfolge Folgendes:
– LTC wechselt nach Jahren der Vermeidung zu RIDEA
– Jüngste RIDEA-Aktivitäten anderer REITs
– Warum die aktuellen Bedingungen mehr RIDEA-Strukturen begünstigen
LTC sucht mit RIDEA nach „Katalysator für Wachstum“.
Das in Westlake Village, Kalifornien, ansässige Unternehmen LTC beginnt seine RIDEA-Umbauten mit Betriebspartnern, die keinen festen Mietverträgen unterliegen oder eine kürzere Laufzeit in bestehenden Mietverträgen haben. Was folgt, bringt RIDEA-Konvertierungen in Höhe von 150 bis 200 Millionen US-Greenback über „mehrere Betreiber“ mit sich.
Laut Clint Malin, Co-Präsident und Chief Funding Officer von LTC, ist dies der „schnellste Weg“ zum Aufbau eines neuen Betriebsportfolios. Er fügte hinzu, dass er RIDEA als „einen Katalysator für Wachstum im Jahr 2025“ betrachte.
„Wenn Sie sich unsere Konkurrenten ansehen – Personal Fairness und Wettbewerb in unserem Bereich –, wenn Sie nicht über diese Plattform verfügen, schließen Sie sich von Anfang an von vielen Investitionsmöglichkeiten aus, und genau das haben wir erlebt.“ Co-Präsidentin Pam Kessler sagte während der Frage-und-Antwort-Runde zu den Ergebnissen des 3. Quartals 2024.
Malin bemerkte, dass der REIT „derzeit die Budgets mit den Betreibern durchgeht und sich sowohl die Kapitalseite als auch die Umsetzung durch die Betreiber und Tariferhöhungen ansieht, um zu sehen, wie das Endergebnis aussehen würde.“
Zu der Artwork und Weise, wie das Unternehmen seinen neuen Vorstoß in RIDEA angeht, sagte Simpson, dass LTC dem Beispiel seiner Konkurrenten folge, die dies bereits getan hätten.
„Wir haben quick jeden von ihnen kontaktiert … sie haben uns sehr geholfen, uns zu sagen, was wir brauchen und welche Artwork von Systemen Sie möglicherweise hinzufügen müssen“, sagte sie während der Telefonkonferenz zu den Unternehmensergebnissen. „Wir gehen nicht blind darauf ein. Wir nutzen unsere Verbindungen zur Branche und das hilft uns wirklich, uns auf das zu konzentrieren, was wir brauchen.“
Malin stellte fest, dass Betreiber in einigen Fällen auf RIDEA drängen.
„Verschiedene Betreiberunternehmen sind daran interessiert, auf RIDEA-Foundation zu wachsen – wir haben in den letzten Jahren mit uns darüber gesprochen“, fügte er hinzu.
LTC ist nicht der Einzige, der eine einst ungünstige Place von RIDEA in ein Instrument zur Förderung von NOI verwandelt. NHI beispielsweise hatte zuvor einen vorsichtigeren Ansatz gewählt und „einen eingebetteten Triple-Internet-Leasingvertrag, der die Volatilität des zugrunde liegenden Betriebs abschwächt“ gegenüber RIDEA, CEO Eric Mendelsohn, bevorzugt sagte SHN Anfang 2020.
Aber Mendelsohn irgendwann änderte seine Einstellung im Jahr 2021da neue Herausforderungen, die durch Covid-19 entstanden sind, die Betreiber auf neue Weise unter Druck setzten. Heute verfügt das Unternehmen über ein wachsendes Senior Housing Working (SHOP)-Portfolio, das aus 15 Gemeinden in „RIDEA-ähnlichen“ Vereinbarungen besteht, mit Betriebspartnern, darunter Bickford Senior Dwelling und SLC.
Auch im Jahr 2024 erfolgen die Umstellungen auf RIDEA anderswo in der Branche immer noch in rasantem Tempo.
Welltower beispielsweise hat in den letzten beiden Quartalen dieses Jahres 41 Mietverträge in RIDEA-Vereinbarungen umgewandelt, weitere 11 weitere werden im Jahr 2024 folgen. Das Unternehmen hat seine Methode in den letzten Jahren verfeinert, was in der jüngsten Änderung der Managementstruktur des Unternehmens gipfelte , das es „RIDEA 4.0“ nennt.
American Healthcare REIT mit Sitz in Irvine, Kalifornien, sieht in RIDEA ebenfalls eine „günstige Investitionsstruktur“, da „mehr als die Hälfte“ des Portfolios des Unternehmens durch RIDEA-Investitionen strukturiert ist, um „direkt“ an der Betriebsleistung seiner stärksten Betriebspartner zu partizipieren erklärte das Unternehmen in seiner Investorenpräsentation für das zweite Quartal 2024.
Ich denke auch, dass es bemerkenswert ist, dass die Betreiber selbst oft von der Managementstruktur angezogen werden, da sie dadurch von ihren Bemühungen zur Leistungsverbesserung finanziell profitieren können.
Mit Blick auf die Zukunft bin ich davon überzeugt, dass dadurch REITs und Betreiber weiterhin enger zusammenrücken werden – und das aus gutem Grund, da die Branche nach besseren Renditen und höheren Margen strebt.
„Angleichung der Interessen“ für REITs
Seniorenwohnbetreiber und REITs haben noch einen weiten Weg vor sich, bis die Branche wieder die Margen vor der Pandemie erreicht. Und der Hügel, den diese Unternehmen erklimmen müssen, ist vielleicht sogar noch höher als zuvor, mit neuem Kosten- und Auslastungsdruck, den es vor fünf Jahren noch nicht gab.
Berücksichtigen Sie auch die Tatsache, dass die Betreiber manchmal selbst mit dem typischen Triple-Internet-Leasing und den Anreizen unzufrieden sind, was bei einigen in der Branche der Fall ist Ich nenne es sogar „kaputt“.„Und Betreiber wie Brookdale Senior Dwelling (NYSE: BKD) sind es im Allgemeinen auf der Suche nach mehr Eigenverantwortung in den Gemeinden, in denen sie tätig sind.
„Es gibt eine Interessenangleichung (für REITs) hinsichtlich der Miete, der Artwork und Weise, wie die Einnahmen aufgeteilt werden, und es gibt auch eine Angleichung aus Sicht des Betreibers“, sagte mir kürzlich Mark Myers, Geschäftsführer von Walker und Dunlop. „Das stellt alle aufs Spiel, und es herrscht eine Übereinstimmung darin, ein Eigentümer und nicht nur ein Supervisor zu sein.“
Das bedeutet, dass REITs bei der Auswahl ihrer Betreiber für die Umstellung wählerisch sein müssen, um ihre Ertragsleistung zu sichern, und Betreiber müssen ihren Verpflichtungen nachkommen, indem sie den NOI in stabilisierten Gemeinden mit starken Mietverträgen steigern und neue Kunden erreichen.
„(RIDEA) ist eine gute Möglichkeit, schwierige Situationen anzugehen, in denen ein Mietvertrag für den Betreiber einfach so belastend ist, dass das Gebäude darunter leidet und die Versorgung der Bewohner möglicherweise darunter leidet, wenn sie nichts dagegen unternehmen“, sagte mir Myers. „Indem Sie es in eine Vereinbarung mit geteiltem Risiko und geteiltem Nutzen umwandeln, können Sie künftige Probleme für alle vermeiden.“
Unabhängig von der Geschwindigkeit, mit der REITs RIDEA-Strukturen mit Betreibern einführen, denke ich, dass dies angesichts all dessen, was die Branche im neuen Jahr und darüber hinaus noch zu tun hat, weiterhin ein immer wichtigerer Teil ihrer Wachstumsstrategien sein wird.
Aber RIDEA ist auch keine todsichere Struktur und erfordert nicht nur eine logische finanzielle Ausrichtung in Bezug auf die Vertragsstruktur, sondern auch optimistic Arbeitsbeziehungen zwischen REITs und Betreibern, was die Launen der Unternehmenskulturen und Persönlichkeiten der Führungskräfte einbezieht. Wenn Spieler wie NHI und LTC in das RIDEA-Spiel einsteigen, sollten Sie dies im Auge behalten, da diese Groups ihre Spielregeln verfeinern und neue Wege finden, gemeinsam auf gemeinsame Ziele hinzuarbeiten.
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