Als die Auslastung von Seniorenunterkünften in den Jahren 2008 und 2009 hoch blieb, erlangte die Branche einen neuen Ruf: rezessionsresistent. Von 2005 – einige Jahre vor der Großen Rezession – bis 2020 und dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie verzeichneten Seniorenwohnungen einen Anstieg der nominalen Ausgaben um 76,6 %.
Jetzt, da die Auslastung wieder das Niveau vor der Pandemie erreicht, beweist sich dieser rezessionsresistente Ruf erneut.
„Dass es sich bei der Branche um eine bedarfsgesteuerte Branche handelt, hat dem Seniorenwohnen als Anlageklasse wirklich zum Erfolg verholfen und viele der Einbrüche und Wendungen, die man bei anderen Anlageklassen beobachten kann, beseitigt“, sagt Josh Walker, Vizepräsident für Investitionen bei Impressed Healthcare Capital IHC. „Und das, obwohl der ‚Silber-Tsunami‘ der Babyboomer, auf den wir alle gewartet haben, zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig eingetreten conflict.“
Diese Stabilität ist der Grund dafür, dass sich IHC mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 1,5 Milliarden US-Greenback auf Seniorenwohnen konzentriert. Während nichts jemals als „rezessionssicher“ bezeichnet werden kann, zeigen vier KPIs, wie stark Seniorenwohnungen sein können.
KPI Nr. 1: Ineffizienz von Angebot und Nachfrage
Der erste Indikator dürfte der offensichtlichste sein. Nach Angaben des Nationwide Funding Middle for Seniors Housing & Care (NIC) wird die Zahl der über 80-Jährigen bis zum Ende des Jahrzehnts rapide ansteigen: 3,7 % bis Ende dieses Jahres, 12 % bis 2025, 25 % bis 2027 und mehr 40 % bis 2030*. NIC prognostiziert, dass bis 2030 weitere 806.000 Einheiten benötigt werden, wobei das Wachstum im Jahr 2023 lediglich auf einem Tempo liegt, um etwa 40 % dieses Bedarfs zu decken.
Eine Rezession könnte die Fähigkeit eines Seniors beeinträchtigen, sein Haus zu verkaufen, bevor er in ein Seniorenwohnheim einzieht, aber ein Hausverkauf ist immer noch eine Choice. Darüber hinaus finanzieren Senioren ihr Wohnen im Alter nicht nur durch den Verkauf von Häusern, sondern auch durch ihre Altersvorsorge, sodass sie bei der Deckung von Miete und Dienstleistungen weniger auf Konjunkturzyklen oder das laufende Einkommen angewiesen sind.
Kombiniert man das mit der Kluft zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage, ergibt sich eine langlebige Industrie, selbst angesichts einer Rezession.
„Wir befinden uns in einer ziemlich einzigartigen Zeit, in der das Wachstum der über 80-Jährigen das Bestandswachstum deutlich übersteigt“, sagt Walker. „Das Hochgeschwindigkeitsumfeld hat definitiv dazu beigetragen, die Neuentwicklung einzuschränken. Gleichzeitig altert die Babyboomer-Bevölkerung weiter. Alles, was wir wirklich haben, ist unser vorhandener Lagerbestand mit sehr wenigen Ergänzungen.“
KPI Nr. 2: Belegung
Die Geschichte der Widerstandsfähigkeit von Seniorenwohnungen angesichts einer Rezession wird oft in Bezug auf das Jahr 2008 erzählt, aber wir müssen nicht so weit gehen, um die Stärke der Branche zu erkennen. Genau wie nach der Großen Rezession erholten sich Seniorenwohnungen seit der Pandemie und stiegen laut NIC-Daten** bis zum dritten Quartal 2024 13 Quartale in Folge.
Die Auslastung von Seniorenwohnungen in den 31 NIC MAP-Primärmärkten stieg von 85,8 % im zweiten Quartal auf 86,5 % im dritten Quartal, wobei sich IL, AL und Reminiscence Care alle dem Auslastungsniveau vor der Pandemie näherten. Das ist eine enorme Absorption in der kurzen Zeit seit der Pandemie.
KPI #3: Cap-Raten
Seniorenwohnungen unterliegen weniger Schwankungen als andere Anlageklassen, da sie bedarfsorientiert sind und wesentliche Dienstleistungen erbringen. Dies hat es Unternehmen wie IHC ermöglicht, die Mieten entsprechend anzupassen, selbst wenn sie im Jahr 2022 mit einer ungewöhnlichen Lebensmittel- und Arbeitsinflation konfrontiert sind und in diesem Jahr Steigerungen von bis zu 10 % verzeichnen. Daher sind die Kapitalisierungszinssätze bei Seniorenimmobilien tendenziell höher als bei Anlageklassen, die auf eine Kapitalisierungszinskompression angewiesen sind.
„Ich habe tatsächlich einen Imaginative and prescient LTC-Bericht von Anfang 2019 bis 2023 erstellt, und die Kapitalisierungsraten sind relativ konstant geblieben“, sagt Walker. „Sie lagen im Durchschnitt zwischen 7 % und 8 %. Offensichtlich gab es in letzter Zeit einige Erhöhungen, aber das ist eher ein Produkt der Zinssätze als irgendetwas anderes.“
Was Seniorenwohnungen zu mehr als nur einer Immobilieninvestition macht und sich damit von Mehrfamilienhäusern unterscheidet, ist, dass es sich um ein betriebsintensives Geschäft handelt
„Um unseren Investoren und Bewohnern den bestmöglichen Service zu bieten, benötigen wir effiziente und effektive Abläufe“, sagt Luke Lee, Gründer und CEO von IHC. „Aus diesem Grund haben wir unseren eigenen Betreiber, Volante Senior Residing, gegründet, dessen Zahl und Fachwissen im Laufe der Jahre enorm gewachsen ist.“
KPI Nr. 4: NOI-Wachstum
Investoren von Impressed Healthcare Capital haben diese Widerstandsfähigkeit direkt gesehen.
Im Jahr 2018 legte IHC ein Portfolio von Vermögenswerten vor allem im pazifischen Nordwesten auf und führte es im Jahr 2024 vollständig durch. Trotz des Kampfes gegen den COVID-19-Sturm, einem der aggressivsten Zinserhöhungszyklen in der Geschichte der Fed und der höchsten Inflation seit Jahrzehnten, Der Fonds erzielte immer noch einen IRR von 15,23 % für alle Anleger.
Nach Ansicht von IHC ist dies ein Beispiel für die Beständigkeit der Branche.
„Das ist eher von Fall zu Fall so, weil es aufgrund steigender Löhne und der Überwindung dieses inflationären Umfelds einige Schwankungen gegeben hat“, sagt Walker. „Dennoch rechnen wir mit einem stärkeren NOI-Wachstum, da aktuellen Untersuchungen zufolge noch Spielraum für Zinserhöhungen besteht, während das Inflationsumfeld auf der Kostenseite deutlich zurückgegangen ist oder sich zumindest stabilisiert hat.“
Seniorenunterkünfte sind in Amerika zu einem unverzichtbaren Service geworden, der auf die besonderen Bedürfnisse einer alternden Bevölkerung zugeschnitten ist, von denen die meisten Babyboomer sind. Unabhängig von den wirtschaftlichen Bedingungen bleibt der Bedarf an diesen Dienstleistungen bestehen. Wohnimmobilien für Senioren können einer Rezession und sogar einer globalen Pandemie standhalten, da Senioren letztendlich Pflege benötigen und bereit und in der Lage sind, die Inflation zu regulieren, um ihre Anforderungen und Erwartungen zu erfüllen.
Dieser Views-Artikel wird von Impressed Healthcare Capital gesponsert. Um mehr über Investitionsmöglichkeiten zu erfahren, besuchen Sie ihcfunds.com.
* NIC Map Imaginative and prescient, Dez. 2023
** „Die Nachfrage nach Seniorenwohnungen übersteigt das neue Angebot im 3. Quartal 24”
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