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Da es weiterhin schwierig ist, Neuentwicklungen zu realisieren, verschieben die Betreiber von Seniorenwohnheimen ihre Wachstumsprioritäten und konzentrieren sich auf interne Neupositionierungen, Renovierungen und Investitionen in wichtige Infrastruktur, um die künftige Nachfrage zu decken.
Investitionsausgaben (CapEx) sind ein häufiger Budgetposten für Betreiber von Seniorenwohnheimen, da sie versuchen, auf einem bestimmten Markt wettbewerbsfähig und aktuell zu bleiben.
Da das Wachstum neuer Entwicklungen auch im Jahr 2024 schwierig und kostspielig bleibt, stellen CapEx für Betreiber eine kostengünstigere Möglichkeit dar, Wachstum und Verbesserungen zu erzielen.
„Viele dieser Märkte sind extrem wettbewerbsintensiv, was die Nachfrage der Bewohner nach höherwertigen Annehmlichkeiten widerspiegelt. Wir müssen weiterhin zukunftsorientiert bleiben, um diese Erwartungen zu erfüllen, beispielsweise mit zusätzlichen Dienstleistungen, Life-style-Optionen und verbesserten Condominium-Ausstattungen, um Vi für den weiteren Erfolg zu positionieren“, sagte Vi-Präsident und CEO Gary Smith gegenüber Senior Housing Information.
Vi Dwelling betreibt landesweit zehn Lebensplanungsgemeinschaften.
Andere Betreiber von Seniorenwohnheimen, darunter Distinctive Dwelling, LifeSpire of Virginia und Precedence Life Care, haben in den letzten Monaten und Jahren massiv in Investitionsprojekte investiert, von der Neupositionierung für unabhängiges Wohnen bis hin zu umfassenden Infrastrukturverbesserungen zur Unterstützung des Betriebs.
In einem Umfeld hoher Inflation, in dem die Finanzierung nach wie vor teurer wird, sind Investitionen in das Investitionsvolumen (CapEx) für Betreiber zu einem neuen Wachstumsinstrument geworden, mit dem sie ihre finanzielle Gesundheit bewahren können, ohne in Schieflage zu geraten, und gleichzeitig ihr Portfolio verbessern können.
„Der Verbraucher hat sich verändert“
In den letzten zwei Jahren haben die Betreiber daran gearbeitet, die Auslastung zu erhöhen, ihre Verkaufspraktiken zu überarbeiten und sich auf die demografisch bedingte Nachfrage älterer Menschen vorzubereiten, die in die Gemeinden ziehen. Doch die Sicherung von Zuzügen ist keine Garantie und erfordert starke Betriebsabläufe – und ein attraktives Portfolio an Gemeinden mit den Annehmlichkeiten und Designs, die sich neue Bewohner wünschen.
Die Babyboomer-Era ist in den letzten Jahren eine sehr gefragte Zielgruppe für die Branche geworden, und viele Unternehmen versuchen, die verschiedenen Life-style- und Wellness-Optionen zu erkennen, die erforderlich sind, um diese Altersgruppe anzusprechen. Eine aktuelle Studie von ASHA versuchte, einige dieser Fragen zu beantworten.
Befragte identifiziert eine voll ausgestattete Küche, eine Waschküche in der Wohnung, Wohnzimmer, Fenster mit Tageslicht und zusätzlicher Stauraum sind ihre fünf beliebtesten Annehmlichkeiten in der Wohnung. Darüber hinaus hielten bis zu 83 % der Befragten die Außenpflege des Hauses, Rasen- und Landschaftsgestaltung, 24-Stunden-Sicherheitsdienst und die Wartung der Haushaltsgeräte in der Wohnung für wesentlich oder wünschenswert.
Das in Chicago ansässige Unternehmen Vi Dwelling wird voraussichtlich bis 2024 über 100 Millionen US-Greenback in Investitionsausgaben investiert haben, darunter eine umfassende Sanierung von Vi at Bentley Village in Naples, Florida, im Wert von 30 Millionen US-Greenback, die jüngste Investition in die jahrelangen Bemühungen der Gemeinde zur Kapitalverbesserung. Die sechste Part der Neupositionierung der Gemeinde umfasste den Bau von 64 neuen unabhängigen Wohneinheiten sowie Renovierungen von Pflegeheimen, betreutem Wohnen und Demenz-Residenzen.
„Heute haben ältere Menschen – insbesondere die Babyboomer – mehr denn je hohe Erwartungen an ihren Ruhestand, und dazu gehört auch der Ort, den sie in diesen Jahren ihr Zuhause nennen werden“, sagte Smith. „Angesichts des verschärften Wettbewerbs auf dem Markt für Seniorenwohnen müssen wir uns weiterentwickeln, um die Bedürfnisse und Erwartungen der potenziellen Bewohner zu erfüllen.“
Das Projekt in Florida erfolgt, während Vi im Rahmen einer größeren Renovierung im Wert von 17 Millionen Greenback auch in ein neues Pflegeheim und einen Speisesaal für Vi at Highlands Ranch in Highland, Colorado, investiert hat. Weitere Bereiche sind eine Investition von 15 Millionen Greenback im gesamten Portfolio für Generalplanung und Erweiterungsprojekte für Speisesäle und Pflegeheime der Vi-Gemeinschaften. Weitere Ausgabenbereiche sind laut Smith Mechanik, Dachdeckerei, IT-Infrastruktur und damit verbundene Kapitalprojekte.
Smith fügte hinzu: Vi plant, weiterhin in Gemeinden zu investieren, um in Primärmärkten wettbewerbsfähig zu bleiben, in denen Der Wettbewerb hat im Jahr 2024 zu Rekordrabatten geführt.
Noch vor einem Jahrzehnt hatte das in Glen Allen im US-Bundesstaat Virginia ansässige Unternehmen LifeSpire of Virginia „überall Wartungsarbeiten aufgeschoben“, weil die alternden Gemeinden nicht mehr in der Lage waren, wettbewerbsfähig zu bleiben, so CEO Jonathan Prepare dinner.
Zu diesem Zeitpunkt begann der gemeinnützige Anbieter von Seniorenwohnen mit der Neuausrichtung seiner Wohnanlagen, um der Nachfrage nach unabhängigem Wohnen gerecht zu werden. Er begann mit einer Investition von 50 Millionen US-Greenback, dem Anbau von Ferienhäusern im Wert von 85 Millionen US-Greenback an seinem Campus in Lakewood und begann mit der Renovierung des Glebe-Campus, bei der 22 Ferienhäuser hinzugefügt wurden.
LifeSpire erwirbt derzeit The Summit, eine Wohnanlage in Lynchburg, Virginia. Sobald dieser Prozess abgeschlossen ist, plant der Betreiber, 85 Millionen Greenback in Renovierungen und die Erweiterung des Angebots an unabhängigem Wohnen zu investieren. Heute gibt LifeSpire durchschnittlich 4 bis 5 Millionen Greenback professional Jahr für Renovierungen aus, nachdem das Unternehmen im letzten Jahrzehnt für das gesamte Portfolio des Anbieters 325 Millionen Greenback ausgegeben hat, sagte Prepare dinner.
Die Auslastung der betreuten Wohneinrichtungen ist mit über 97 % weiterhin nahezu vollständig, und in allen vier Seniorenresidenzen des Betreibers gibt es Wartelisten.
„Wir wissen, dass sich der Verbraucher verändert hat“, sagte Prepare dinner. „Wenn wir ein Produkt haben wollten, das auf dem heutigen Markt wettbewerbsfähig sein sollte, mussten wir ein Produkt haben, das den Lebensstil betont und einen aktiveren Lebensstil sowie Wellness-Programme fördert.“
Noch vor Jahresende will LifeSpire außerdem die Finanzierung für den Bau neuer Ferienhäuser in der Glebe-Gemeinde und 18 Ferienhäuser in der Summit-Gemeinde sichern, sagte Prepare dinner. Um zukünftige Projekte zu steuern, holt LifeSpire Suggestions und Vorschläge der Bewohner ein, bevor jährliche und routinemäßige Investitionsprojekte festgelegt werden. Das hat den Bewohnern geholfen, sich wie zu Hause zu fühlen, während sich der Staub einer Renovierung legt.
Für die Zukunft sieht Prepare dinner eine Portfoliozusammensetzung vor, bei der 80 % der Standorte dem unabhängigen Wohnen gewidmet sind und 20 % dem betreuten Wohnen, der Demenzpflege und der qualifizierten Krankenpflege.
„Wir stellen sicher, dass wir unabhängiges Wohnen und entsprechende Annehmlichkeiten hinzugefügt haben, um diese neue Erwartung zu erfüllen“, fügte Prepare dinner hinzu.
Um neues Wachstum messen und erfassen zu können, sollten Betreiber von Seniorenwohnheimen laut Prepare dinner eine Finanzmodellierung in Erwägung ziehen, um ein Gefühl für die zukünftige Rentabilität neuer Projekte zu bekommen, Kapitalisierungsraten und Liquidität auszugleichen und, falls erforderlich, günstige Finanzierungsvereinbarungen zu treffen.
„Wir verfügen über dieses Modell für unsere Gemeinden für die nächsten vier bis fünf Jahre. Es hilft uns dabei, zu ermitteln, ob wir es uns leisten können, dass es machbar und umsetzbar ist und funktionieren wird“, sagte Prepare dinner.
REITs helfen, die Investitionsausgaben anzukurbeln
Einige Betreiber von Seniorenwohnheimen haben Verbindungen zu Actual Property Funding Trusts (REITs), entweder in Kind von Joint-Enterprise-Vereinbarungen oder im Rahmen einer typischen Vermieter-Mieter-Beziehung. Durch die Verbindung mit einem größeren Companion erhalten Betreiber in der Regel mehr Zugang zu Finanzierungen und Ressourcen für die Investitionsausgaben.
Mit der Aufnahme der Ventas (NYSE: VTR) Celebration-Portfolio der GemeindenDas in Fort Wayne im Bundesstaat Indiana ansässige Unternehmen Precedence Life Care verfügt laut CEO Sevy Petras über einen „sehr robusten“ Investitionsplan, der die routinemäßige Wartung und Verbesserung der Gemeinden abdeckt.
Die Umsetzung eines CapEx-Plans bedeute jedoch keinen Einheitsansatz nach dem Schema F, sagte Petras und wies darauf hin, dass zu den spezifischen Projekten auch die Renovierung von Einrichtungen und Wohnungen in den Gemeinden Celebration Village und Sky Lively gehörten.
„Ich möchte den vorhandenen Platz wirklich optimum nutzen und mehr Bereiche schaffen, in denen die Leute ihre Mahlzeiten genießen oder Kontakte knüpfen können“, sagte Petras über CapEx-Projekte.
Zu den Höhepunkten gehörten die Renovierung von Wohnanlagen, um zusätzliche betreute Wohneinheiten und Demenzpflege unterzubringen und die Pflegeeinrichtungen für Pflegebedürftige in die Wohnanlagen zu integrieren. Precedence Life Care hat auch Außen- und Innenräume modernisiert, um die im Auftrag von American Healthcare REIT (NYSE: AHR) verwalteten Wohnanlagen auf den neuesten Stand zu bringen.
„Zuerst muss man einen Plan haben und herausfinden, welches Paket das richtige ist“, sagte Petras. „Wir wollten nie, dass es sich wie ein nachträglicher Einfall anfühlt.“
Precedence Life Care betreibt 70 Seniorenwohngemeinschaften in 11 Bundesstaaten.
Distinctive Dwelling mit Sitz in Freehold, New Jersey, hatte 2024 ein aktives Jahr. Übernahme von Validus Senior Dwelling und die Übernahme der Verwaltung eines Portfolios von Welltower-Gemeinschaften (NYSE: WELL). Bei einigen dieser Gemeinschaften, so CEO Joe Jedlowski, müssen Infrastrukturprojekte und Investitionen „wertorientiert“ sein, um das Erlebnis der Bewohner zu verbessern und die Personalausstattung zur Unterstützung des Betriebs zu verbessern.
Ein wertorientiertes CapEx-Projekt für Distinctive bestand darin, Gemeinden mit der notwendigen IT-Infrastruktur auszustatten, um nicht nur die Bewohner mit vielen intelligenten Geräten zu unterstützen, sondern auch die Fähigkeit eines Frontline-Groups zu verbessern, Pflege effizient auszuführen und bereitzustellen.
„Wir betrachten es aus der Perspektive eines Gastgewerbes, ähnlich wie ein Lodge, denn man braucht diese Infrastruktur, um durchschnittlich 10 Geräte in der Wohnung eines Bewohners zu unterstützen“, sagte Jedlowski. „Wir haben uns aus technologischer Sicht sehr auf das gesamte Portfolio konzentriert.“
Da die Gemeinden wettbewerbsfähig bleiben wollen, betonte Jedlowski, dass es einen „direkten Zusammenhang“ zwischen den Investitionsausgaben für ein Gebäude und seiner Fähigkeit gebe, die Auslastung schnell wiederherzustellen und die Margen zu verbessern. Jedlowski sagte, Distinctive werde im Hinblick auf das Jahr 2025 seine ältesten Gemeinden überprüfen, um die notwendigen Investitionsprojekte zu ermitteln.
„Wir schaffen und steigern Wert durch Investitionsausgaben“, sagte Jedlowski gegenüber SHN. „Wir konzentrieren uns darauf, physische Anlagenprobleme zu beheben und den Betriebswert dieser Projekte zu steigern.“
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