CEO von Diversified Healthcare Belief: Die Umstellung von 116 Gemeinden auf neue Betreiber „beschleunigt den Angriff“

CEO von Diversified Healthcare Belief: Die Umstellung von 116 Gemeinden auf neue Betreiber „beschleunigt den Angriff“

Der Actual Property Funding Belief Diversified Healthcare Belief (Nasdaq: DHC) übergibt 116 Seniorenwohngemeinschaften, die zuvor von AlerisLife verwaltet wurden, an sieben andere Betreiber, wobei der Löwenanteil der ehemaligen Fünf-Sterne-Kommunen an Discovery Senior Dwelling, Sinceri Senior Dwelling und Tutera Senior Dwelling geht.

In einem Interview mit Senior Housing Information am Mittwoch bestätigte Chris Bilotto, Präsident und CEO von Diversified Healthcare Belief, dass fünf der sieben Betreiber neue Beziehungen für den in Newton, Massachusetts, ansässigen Actual Property Funding Belief (REIT) darstellen.

Gemäß dem am 8. Oktober veröffentlichten Übergangsplan übernimmt Discovery Senior Dwelling 44 Objekte mit insgesamt 5.338 Einheiten, Sinceri Senior Dwelling 38 Objekte mit insgesamt 7.299 Einheiten und Tutera Senior Dwelling 19 Gemeinden mit 2.051 Einheiten. Stellar Senior Dwelling übernimmt sechs Gemeinden mit insgesamt 1.032 Einheiten, WellQuest Dwelling übernimmt die Verwaltung von fünf Gemeinden mit insgesamt 796 Einheiten, Phoenix Senior Dwelling übernimmt drei Gemeinden mit insgesamt 366 Einheiten und Ciel Senior Dwelling übernimmt die Verwaltung einer Immobilie mit 308 Einheiten.

Bei der Auswahl der sieben Betreiber nannte Bilotto die regionale Dichte, die Erfolgsbilanz bei der Betriebsleistung, die Fähigkeiten in den Bereichen Technologie und Finanzberichterstattung sowie die Qualität der Betriebsleistung. Alle Vereinbarungen mit Ausnahme einer der Immobilien sind im REIT Funding Diversification and Empowerment Act (RIDEA)-Format strukturiert, das die Leistungsanreize besser auf die sieben Betreiber abstimmt, und alle Gemeinden gehören zum Senior Housing Working Portfolio (SHOP) des REIT.

„Über AlerisLife wurde eine beträchtliche Anzahl von Betreibern und anderen Investitionsgruppen kontaktiert, um den Kauf und Abschluss dieser Verträge in Betracht zu ziehen“, sagte Bilotto. „Wir hatten die Gelegenheit, Gespräche mit verschiedenen Betreibern mit unterschiedlichen Strategien zu führen.“

Der Vorteil der neuen Vereinbarungen liegt darin, dass die Leistungsanreize angesichts der Investitionen der Betreiber in die Vereinbarungen „stärker auf eine „Win-Win-State of affairs“ bei Ratenwachstum und Auslastungssteigerungen ausgerichtet sind.

„Da die Betreiberübergänge im Gange sind und bereits Kapital in diese Gemeinden investiert ist, haben wir einen klaren Weg, uns auf die Leistung zu konzentrieren“, sagte Bilotto. „Wir richten uns auch nach weiteren Wachstumspfaden und Initiativen, die den Aktionären zugutekommen könnten.“

DHC-Übergänge „beschleunigen den Übergang zur Offensive“

Für die Zukunft geht DHC davon aus, dass der Erlös aus der 34-prozentigen Beteiligung des REIT an AlerisLife in Höhe von 25 bis 40 Millionen US-Greenback „zusätzliche Liquidität“ für DHC darstellen und „den Schritt in die Offensive“ bei der Suche nach neuem Wachstum durch Akquisitionen beschleunigen oder möglicherweise sogar „Chancen mit unserer Dividende erneut nutzen“ wird.

Im Jahr 2026 prognostizierte Bilotto, dass das zukünftige Kapitalrecycling strategische Dispositionen und die Prüfung bevorstehender Akquisitionen für das nächste Jahr umfassen wird. Er verwies auf eine lange Laufzeit begrenzter Schulden bis 2028, die den Weg für zukünftige Möglichkeiten für weiteres Wachstum oder zum Nutzen der Aktionäre ebnen könnte.

„Wenn man sich dieses Portfolio anschaut, haben wir vor dem Übergang in den letzten Jahren viel Arbeit geleistet und in Gemeinden investiert“, sagte Bilotto. „Wir haben viel Arbeit geleistet, die zu einer Leistungssteigerung geführt hat.“

Er nannte heute Margen im „niedrigen Teenagerbereich“ als „hinter dem, was die Benchmarks erfordern würden“ und der Wechsel mit mehreren Betreibern unterstütze eine Strategie, die darauf abzielt, das Margen- und Auslastungswachstum voranzutreiben.

„Ich denke, unsere Auswahl hat sich auf die Betreiber beschränkt, von denen wir glauben, dass sie diese Änderung am besten bewirken können“, fügte Bilotto hinzu.

Bilotto sagte, einige der Gemeinden seien „intestine gebündelt“, andere seien „Ausreißergemeinden“, und durch die Aufteilung von einem Betreiber auf mehrere Betreiber könne DHC „eine Gelegenheit schaffen, betriebliche Synergien durch die Verdichtung durch neue Betreiber zu erzielen“.

Ziel ist eine verbesserte Auslastung, Abkehr von AlerisLife

AlerisLife, ehemals 5 Star Dwelling, hatte die Gelegenheit, sein Senior-Wohnverwaltungsgeschäft zu verkaufen und abzuwickeln, was zur Aufteilung der 116 Immobilien führte.

Bilotto sagte, DHC habe in den letzten zwei Jahren Gemeinden in neue Betreiber umgewandelt, Immobilien verkauft und sei auf diesen aktuellen Second vorbereitet, nachdem es strategische Anstrengungen unternommen habe, um in CapEx-Verbesserungen seiner SHOP-Vermögenswerte zu reinvestieren, da die Entwicklung in großem Maßstab weiterhin schwierig sei.

„Diese Stärken, die wir dargelegt haben, versetzen uns in die Lage, besser auf unser Geschäftsmodell und unsere Investoren einzugehen“, sagte Bilotto. „Wir betrachten Dinge wie die regionale Dichte und die historische Leistung der Betreibergemeinden.“

Angesichts der immer noch schwierigen Entwicklungsbedingungen habe DHC intern versucht, innerhalb seiner bestehenden Gemeinden organisch zu wachsen, sagte Bilotto und wies darauf hin, dass sowohl Betreiber als auch Eigentümergruppen über eine starke Preissetzungsmacht bei der Festsetzung überdurchschnittlicher jährlicher Mietpreiserhöhungen verfügten. Aber „hohe einstellige und zehnstellige“ Zuwächse „sind nicht so nachhaltig“, fügte er hinzu.

Bilotto sagte, es sei „nicht unangemessen“, in Zukunft mit einer Auslastung der Benchmark von „90 % oder mehr“ zu rechnen, da DHC intestine positioniert sei, um die Lücke zu seinem bestehenden Seniorenwohnportfolio zu schließen.

„Das wird additionally einfach einen konsistenten Weg zur betrieblichen Verbesserung und letztendlich zu Umsatzwachstum und NOI schaffen“, sagte Bilotto und wies darauf hin, dass DHC „bedeutendes Kapital“ in seine bestehenden Gemeinden investiert habe.

Dies alles führt zu einem Szenario, in dem DHC „einen sauberen Plan hat, um die Auslastung wirklich zu steigern“, mit Möglichkeiten zur Steigerung der Price und der Zählung, da sich das Unternehmen in den letzten fünf Jahren intern auf CapEx-Verbesserungen konzentriert hat. Etwa 30 Kommunalverkäufe sind für DHC im Gange, nachdem das Unternehmen eine „High-Down-Analyse“ des Portfolios abgeschlossen hat.

„In unseren Gemeinden gibt es erhebliches ungenutztes Potenzial – die Verbesserung der Margen und der Auslastung sowie die Umnutzung ehemaliger Pflegeabteilungen für unterschiedliche Pflegegrade mit gezieltem Kapital“, sagte Bilotto. „Über Akquisitionen hinaus werden wir diesen organischen Möglichkeiten Priorität einräumen.“

Diese Bemühungen scheinen sich auszuzahlen: Der Aktienkurs des Unternehmens ist seit Jahresbeginn um über 80 % gestiegen und hat einen Wertzuwachs von 1,98 US-Greenback erzielt. Am Mittwoch fiel die DHC-Aktie auf 4,25 US-Greenback professional Aktie, was einem Rückgang von 1,85 % zum Börsenschluss entspricht.

„Natürliche und strategische Ergänzung“

Bilotto bestätigte, dass die Umstellung der Gemeinden auf die Kohorte von sieben Betreibern voraussichtlich bis Ende dieses Jahres abgeschlossen sein wird, wobei die Immobilien derzeit eine durchschnittliche Auslastung von 81,4 % aufweisen und im zweiten Quartal dieses Jahres laut einer DHC-Investorenpräsentation einen Nettobetriebsgewinn von 29,5 Millionen US-Greenback generiert haben.

Nach dem Übergang wird Sinceri das SHOP-Phase von DHC mit 7.299 Einheiten anführen, gefolgt von Discovery Senior Dwelling mit 5.338 Einheiten, heißt es in der Präsentation. Nach Angaben des Unternehmens verfügt DHC insgesamt über 229 SHOP-Vermögenswerte mit 24.872 Einheiten.

Chris Belford, CEO von Sinceri, lehnte es am Mittwoch ab, sich zum jüngsten Übergang zu äußern, und verwies darauf, dass sich der Zeitpunkt der Ankündigung in einer „sensiblen Section der Transaktion“ befinde.

Als Antwort auf Fragen von SHN bestätigte Discovery Senior Dwelling, dass das Unternehmen nach der Ankündigung eine neue Beziehung mit DHC eingeht, wobei CEO Richard Hutchinson anmerkte, dass die Paarung „perfekt“ zur horizontalen Wachstumsstrategie des Unternehmens passt, „große, komplexe Multi-State- und Multi-Produkt-Administration-Verträge“ zu übernehmen.

„Diese Kombination gibt uns die Möglichkeit, verantwortungsvoll zu skalieren und nach dem Übergang eine starke Leistung zu liefern“, sagte Hutchinson.

Bei der Integration neuer Gemeinden wies Hutchinson darauf hin, dass der in Bonita Springs, Florida, ansässige Betreiber einen „strengen, internen Stresstest“ durchführt, um „zu bestätigen, dass wir Kapazitäten hinzufügen können“, ohne den bestehenden Betrieb zu unterbrechen, und dass er mit dem spezialisierten „Enterprise Assimilation Workforce“ des Unternehmens zusammenarbeitet, das Hutchinson als „interne Spezialeinheiten“ bezeichnet, die nach einem „bewährten Plan“ zur Integration von Gemeinden in großem Maßstab arbeiten sollen.

Kulturelle Ausrichtung und das Engagement des Groups an vorderster Entrance werden bei Gemeindeübergängen oft übersehen, sagte Hutchinson. Er sagte, dass die unzähligen Verwaltungsgesellschaften des Unternehmens es den benötigten lokalen Führungskräften und Ressourcen ermöglichen, schnell in die Gemeinden zu gelangen. Um Gemeinden auf den Weg zu bringen und sie in ein Portfolio umzuwandeln, bedarf es auch einer „Technologieunterstützung“, um die Kontinuität bei der Berichterstattung über die Betriebsleistung und im allgemeinen Betrieb sicherzustellen, fügte er hinzu.

„Dieses Portfolio fügt sich nahtlos in unsere bestehende geografische Präsenz ein, schafft betriebliche Synergien und stärkt die Dichte und das Fachwissen“, sagte Hutchinson. „…Diese hyperlokale Tiefe, kombiniert mit unserem zentralisierten Fachwissen und unseren gemeinsamen Diensten, macht dies zu einer natürlichen und strategischen Ergänzung.“

Zu den Gemeinden, die auf Discovery umsteigen sollen, gehören Standorte in Georgia, Maryland, Missouri, North Carolina, Pennsylvania, South Carolina und Texas, bestätigte Hutchinson, wo das Unternehmen bereits über bestehende Immobilien, Führungsteams, Infrastruktur und Marktinformationen verfügt, um die Übergangsphase zu erleichtern.

Das in Kansas Metropolis, Missouri, ansässige Unternehmen Tutera Senior Dwelling soll im Rahmen des Übergangs acht eigene Übernahmen und 18 neue Managementverträge von DHC übernehmen und damit die Präsenz des Unternehmens im Mittleren Westen weiter stärken, heißt es in einer mit SHN geteilten Pressemitteilung, wobei Tutera bereits eine Geschäftsbeziehung mit DHC aufgebaut hat.

„Wir wachsen in Bereichen, in denen wir wissen, dass wir am erfolgreichsten sein können“, sagte Randy Bloom, COO und Präsident von Tutera Senior Dwelling and Well being Care, in der Pressemitteilung. „Unsere Partnerschaft mit Diversified Healthcare Belief basiert auf gemeinsamen Philosophien – insbesondere unserem gegenseitigen Engagement für Bewohner und Familien. Dabei geht es nicht nur um Wachstum um des Wachstums willen.“

Phoenix Senior Dwelling pflegt durch die Präsenz des Unternehmens im Südosten eine langjährige Beziehung zu DHC.

„Dieser jüngste Übergang baut auf dieser Beziehung auf und steht im Einklang mit unserer umfassenderen Strategie der Partnerschaft mit Eigentümergruppen, die unser Engagement für Qualität, Kultur und betriebliche Integrität teilen“, sagte CEO Jesse Marinko gegenüber SHN.

Um die neuen Gemeinden zu integrieren, liegt der Fokus des Unternehmens laut Marinko „immer auf den Menschen an erster Stelle“, mit dem Ziel, Stabilität für Bewohner und Mitarbeiter zu schaffen und gleichzeitig Systeme, Richtlinien und Kultur aufeinander abzustimmen.

„Übergänge dieser Größenordnung erfordern detaillierte Aufmerksamkeit für die Kommunikation, die klinische Kontinuität und das Engagement der Mitarbeiter – Aspekte, die leicht übersehen werden können, aber absolut wichtig sind“, sagte Marinko. „Wir arbeiten eng mit lokalen und regionalen Groups zusammen, um vom ersten Tag an ein nahtloses Erlebnis für Bewohner und Familien zu gewährleisten.“