„Bereit zum Wachsen, Mühe zum Bauen“: Ein Überblick über den aktuellen Stand der Entwicklung und des Baus von Seniorenunterkünften

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„Bereit zum Wachsen, kämpfen um den Aufbau“ – ich denke, dass die Aussage von NIC Senior Principal Omar Zahraoui auf der Bühne unserer jüngsten BUILD-Konferenz den Zustand der Seniorenwohnbranche im Jahr 2025 perfekt beschreibt.

Einerseits führt laut NIC MAP-Daten vier aufeinanderfolgende Jahre, in denen die Nachfrage die Neubaurate übersteigt, die durchschnittliche Auslastung der Branche vor dem neuen Jahr auf nahezu 90 %. Gleichzeitig dürfte das Wachstum der Bevölkerung im Alter von 75 Jahren und älter bis 2030 das jährliche Bestandswachstum übertreffen.

Andererseits liegt die Bautätigkeit nahe oder auf einem Rekordtief, und die Zahl neuer Projekte ist in den meisten Märkten entweder minimal oder stagniert. Auf dem Papier hätten das begrenzte neue Angebot und die schnell steigende Nachfrage wie in der Vergangenheit zu einem erheblichen Aufschwung im Baugewerbe führen müssen. Aber bis 2025 ist das nicht geschehen. Tatsächlich verzeichneten 8 der 31 Primärmärkte, die NIC verfolgt, zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem gleichen Zeitraum dieses Jahres ein negatives Bestandswachstum. In etwas weniger als 60 % der Märkte, die NIC verfolgt, sind keine neuen Seniorenwohnprojekte im Gange, während in etwa 20 % nur ein neues Projekt im Gange ist.

Erschwerend kommt hinzu, dass etwa die Hälfte aller Seniorenwohngemeinschaften 25 Jahre oder älter sind. Gleichzeitig haben sich die Bauzeiten im Jahr 2025 auf durchschnittlich 29 Monate erhöht.

Die Uhr tickt und mit jedem Jahr wird das Zeitfenster für die Betreuung einer neuen Era älterer Erwachsener kleiner. Für Greg Roderick, CEO von Frontier Senior Dwelling, muss die Seniorenwohnbranche in den nächsten vier Jahren ihr Wachstum beschleunigen, wenn sie die Nachfrage befriedigen will.

„Wir sehen einige Bauunternehmer da draußen, die riesige Gebäude bauen, das ist großartig. Sie brauchen sie“, sagte Roderick während einer Podiumsdiskussion bei BUILD. „Aber wir brauchen anscheinend in so ziemlich jedem Markt noch einiges mehr, um diese Nachfrage zu decken.“

TBar Productions im Auftrag von Senior Housing Information

Aber lassen Sie sich nicht täuschen: Betreiber, Investoren, Entwickler und Eigentümer von Seniorenheimen finden auch im Jahr 2025 immer noch Wege, um – wenn auch langsam – mit Planung und Kreativität zu wachsen. Unternehmen wie Belmont Village leben von Excessive-Finish-Projekten mit finanzierbarer Finanzmathematik, während andere regionale Strategien, Angebote für den Mittelstand und kreativere Finanzierungen nutzen, um zu expandieren.

„Die Kombination aus großartiger Erfahrung beim Bau eines wirklich erstklassigen Gebäudes mit angemessener Wirtschaftlichkeit und … dem Preis, den wir für den von uns gelieferten Wert verlangen können, ermöglicht es uns, weiterhin sicher neue Entwicklungen zu zeichnen“, sagte Patricia Will, CEO von Belmont Village, während einer Podiumsdiskussion bei BUILD, die Senior Housing Information letzte Woche in Dallas veranstaltete. „Wir hören nicht auf.“

In diesem SHN+-Replace nur für Mitglieder analysiere ich, was wir letzte Woche während unserer Panels auf der BUILD-Konferenz in Dallas gehört haben, um die folgenden Erkenntnisse anzubieten:

• Der aktuelle Stand des Baus und der Entwicklung von Seniorenwohnungen und was als nächstes kommen könnte
• Wie Seniorenwohnbetreiber die aktuellen Bedingungen optimum nutzen
• Warum regionale Aktivitäten, Mittelstandsmodelle und andere Strategien der Branche jetzt zum Wachstum verhelfen könnten

„Gleichgewichtszustand“ vorerst, möglicherweise bildet sich ein neuer Wachstumszyklus

Die Nachfrage ist groß und steigt. NIC-Daten zeigen, dass von jeweils 10 neuen Einheiten, die in einem bestimmten Markt eröffnet werden, 31 belegt und absorbiert sind. Laut Greg Puklicz, Präsident von 12 Oaks mit Sitz in Dallas, befindet sich die Seniorenwohnbranche jedoch immer noch in einem Zustand des „Gleichgewichts“ im Hinblick auf das Wachstum im Jahr 2025. Mietpreise sind ein wichtiger Grund dafür.

Das Unternehmen hat in den letzten Jahren die Mietpreise für Bewohner erhöht, müsste die Preise jedoch noch einmal um 25 bis 30 % erhöhen, bevor es wieder auf neue Entwicklungen umsteigen kann.

„Die Mieten sind entscheidend, denn wenn die Mieten hoch genug wären, könnten wir für 300.000 Greenback professional Tür bauen und sie vermieten“, sagte Puklicz.

Puklicz glaubt, dass Akteure wie Belmont Village, die mit Excessive-Finish-Projekten hohe Renditen erzielen können, auf diese Weise neues Wachstum erzielen können. Aber „für ein mittelamerikanisches Brot-und-Butter-Spiel zum Thema Neubau stimmen die Zahlen heute einfach nicht.“

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„Heutzutage werden Kapitalpartner, basierend auf den heutigen Zinssätzen, ihrer Kristallkugel oder unserer Kristallkugel nicht vertrauen, um zu sagen, dass diese Mieterhöhungen, Zinssenkungen und Baupreise Bestand haben werden. Das setzt einer Professional-forma-Entwicklung heute ein großes Ende“, sagte er. „Das ist einfach eine Realität des Marktes.“

Allerdings ist Puklicz auch nicht allzu pessimistisch, was die Zukunft angeht. Er glaubt nicht, dass die aktuelle Zeit für das Wohnen im Alter von entscheidender Bedeutung ist, sondern glaubt stattdessen, dass eine Neuausrichtung im Immobilienbereich in den nächsten Jahren einen „Durchbruch“ in der Entwicklung herbeiführen wird.

Die Seniorenwohnbranche habe sich von einer „Nachfragestory“ vor sieben oder acht Jahren zu einer „Angebotsachse ohne Angebot“ im Jahr 2025 gewandelt, sagte Zahraoui.

„Ich glaube nicht, dass es den Entwicklern an Ideen mangelt. Ich glaube, dass es einigen von ihnen an Margen mangelt“, sagte er. „Natürlich sind die Bedingungen nicht ideally suited, sie sind nicht perfekt. Aber ich denke, wenn wir auf die perfekten Bedingungen warten, besteht das Risiko, dass wir die perfekte Nachfrage ohne Produkt befriedigen.“

Katie Pelczar, Chief Funding Officer bei GSI der Senior Housing Nonprofit-Organisation Remodeling Age, sagte, sie glaube, dass die Branche in Bezug auf Nachfrage und Bau einen „perfekten Sturm“ erlebe. Andere Sektoren wie Mehrfamilienhäuser verlangsamen die Growth und verlassen einen Nachfragezyklus, der von schnellem Wachstum geprägt ist. Weniger Projekte dort könnten die Baukosten und die Verfügbarkeit von Bauarbeitern für neue Projekte senken.

„Wir haben diesen aufregenden Second, in dem jeder da draußen in der Immobilienwelt plötzlich die Augen öffnet, die demografische Welle versteht und versteht, dass er vielleicht in Seniorenwohnungen investieren sollte. Wir müssen hart daran arbeiten, sie aufzuklären“, sagte Pelczar.

Die Daten von NIC zeigen, dass ein großer Entwicklungsaufschwung unmittelbar bevorstehen könnte. Historisch gesehen – zumindest in den 1980er-, frühen 2000er- und nach der Großen Finanzkrise – sank das Neuangebot wie heute auf etwa 1 % des Gesamtbestands, was einem branchenweiten Immobilienwachstumszyklus innerhalb von fünf Jahren vorausging.

„Das deutet darauf hin, dass sich ein weiterer Zyklus bildet“, sagte Zahraoui. „Angesichts der heutigen langen Bauzeitpläne gehen wir davon aus, dass das Angebotswachstum mindestens bis 2026 moderat bleiben wird. Die gute Nachricht ist jedoch, dass der nächste – im Gegensatz zum letzten Angebotszyklus – der voraussichtlich Ende 2026 oder darüber hinaus beginnen wird – in einem Umfeld robusten Nachfragewachstums eintreten wird und sowohl später seinen Höhepunkt erreichen als auch länger dauern könnte.“

Das Wachstum anzukurbeln, während das Wachstum schwierig ist

Während die Seniorenwohnbranche insgesamt um Wachstum kämpft, haben einzelne Seniorenwohnunternehmen auf unterschiedliche Strategien gesetzt, um das Wachstumsrad am Laufen zu halten.

Beispielsweise positioniert Belmont Village seine neuen Gemeinden am oberen Ende seines Marktes, was sicherstellt, dass es Tarife verlangen kann, die hoch genug sind, um die Projekte zu finanzieren.

„Wir sind in der Lage, das Kapital aufzubringen oder es im Voraus zuzusagen, um voranzukommen. Das geht nicht, wenn man versucht, 15 Dinge auf einmal zu erledigen“, sagte Will während der Podiumsdiskussion bei BUILD. „Was wir additionally versuchen – und das tun wir wirklich, seit ich Belmont gegründet habe – ist, ein paar großartige Web sites zu finden, die wir mit viel Geduld, wenn überhaupt, professional Jahr gewinnen.“

Inmitten seines „Marktgleichgewichts“ hat 12 Oaks seinen Schwerpunkt auf die Modernisierung seines „riesigen Angebots“ an älteren Immobilien verlagert. Der Grund dafür liegt vor allem in den Ersatzkosten, bei denen für 25 Jahre alte Immobilien zwischen 50.000 und 100.000 US-Greenback professional Wohneinheit gehandelt werden, während größere Wohnanlagen mit 150 Wohneinheiten mit mindestens 130.000 US-Greenback professional Wohneinheit für den Ersatz sogar noch teurer werden. Der Prozess ermöglicht es 12 Oaks, seine niedrigeren Mietpreise beizubehalten, die für die Bewohner attraktiv sind, was laut Puklicz von entscheidender Bedeutung ist.

„Wir konzentrieren uns auf das große Angebot an älteren Immobilien und prüfen vorrangig die Sanierung und Verjüngung dieser Gemeinden, bevor wir über neue Entwicklungen nachdenken“, sagte Puklicz bei BUILD.

Ein weiterer Weg, den Seniorenwohnorganisationen verfolgen, ist die Verfolgung einer Mittelstandsstrategie, die den Pool potenzieller Bewohner erweitern kann. 2Life Communities erforscht dies über seine Marke Opus, die im Rahmen eines kontinuierlichen Pflege-Renten-Gemeinschaftsmodells arbeitet, um Eintrittsgelder zur Deckung der Baukreditkosten zu erheben. Das Modell „verbindet Immobilien mit Dienstleistungen“, so Denise McQuaide, Leiterin für Innovation im mittleren Marktsegment bei 2Life, und kann an eine Vielzahl von Standorten angepasst werden, da die Bewohner nicht zwischen den Pflegestufen hin- und herwechseln müssen.

TBar Productions im Auftrag von Senior Housing Information

Auch Innovation Senior Dwelling versucht mit seinem Longevity Day Membership, einem nicht stationären Tagesbetreuungsprogramm für Erwachsene, einen neuen Ansatz. Die Idee besteht darin, den Bewohnern den Zugang zu zusätzlichen Dienstleistungen zu ermöglichen, während sie zu Hause bleiben können, und Immobilien völlig aus der Gleichung zu streichen. Das Modell wird eine non-public Bezahlung sein, um zusätzliche Senioren anzulocken und sich gleichzeitig auf Aktivitäten zu konzentrieren, die „ihre Gesundheitsspanne verlängern“ sollen. Das Beste daran ist laut CEO Pilar Carvajal, dass die Golf equipment auf kleinem Raum gebaut und schnell repliziert werden können, um den Mittelstand zu bedienen.

Betreiber wie Archwood Dwelling haben kleinere und regionale Märkte ins Visier genommen, in denen der Erwerb und die Entwicklung von Grundstücken günstiger sind.

„Anstatt 4 Millionen Greenback für ein Stück Land zu zahlen, zahlen Sie 300.000 Greenback“, sagte er.

Archwood-Eigentümer Trent Czisny sagte, dass die Entwicklung in kleineren Märkten die Notwendigkeit vermeiden könne, das „sexyste Gebäude der Stadt“ zu sein.

Stattdessen können kleine Dinge wie die Fokussierung auf Gastronomie oder Wellnessprogramme dazu beitragen, dass sich ein Betreiber auf solchen Märkten von der Masse abhebt. Aus Sicht von Czinsy gibt es derzeit eine „riesige Likelihood“ für die Entwicklung in diesen Märkten, obwohl die Betreiber intestine beraten wären, sie auf verschiedene kleinere Gemeinden im Umkreis von 50 oder 60 Meilen zu verteilen, die von einem Regionaldirektor beaufsichtigt werden können.

Während die Personalbeschaffung in der gesamten Branche weiterhin eine Herausforderung darstellt, gibt es bei der Bedienung dieser Artwork von Märkten noch spezifischere Herausforderungen. Das Private kann aus einem größeren Umkreis kommen und von einem bescheideneren Einkommen bei niedrigeren Wohnkosten leben, aber es mangelt ihnen möglicherweise an Transportmöglichkeiten. Czinsy ist jedoch optimistisch, dass diese Herausforderungen nachlassen werden, da sich die Wirtschaft weiter verändert.

Und die kommenden Jahre können für die Entwicklung vielversprechend sein, insbesondere in kleineren Märkten, die Anreize wie Steuererleichterungen für Betreiber und Unternehmen bieten möchten, sich ihnen anzuschließen.

„Sie betteln darum, dass in ihrer Stadt und in ihren Städten eine Entwicklung stattfindet“, sagte Czinsy.

Die Quintessenz ist, wie Zahraoui feststellte, dass Betreiber von Seniorenheimen nicht auf den perfekten Second warten sollten, um zu wachsen. Diese Meinung teilt Roderick von Frontier, der sagte, dass „sich etwas ändern muss, um in den nächsten 24 Monaten viele neue Produkte in die Entwicklung zu bringen.“

„Der einzige Weg, dies zu erreichen, besteht darin, wirklich ernsthaft anzufangen“, sagte er.