Angesichts der Lage auf den Kapitalmärkten und der Materialkosten liegt die Zahl der Baubeginne nahe eines Rekordtiefs. Betreiber von Seniorenwohnheimen – darunter Atria Senior Dwelling und Presbyterian Houses and Providers – gehen bei der Sanierung, Neupositionierung und Erweiterung ihrer Wohnungen strategisch vor.
Neben den Kostenkämpfen gibt es in Städten und Gemeinden zunehmenden Widerstand gegen Seniorenwohnprojekte, was zu längeren Bauzeiten führt.
Als Presbyterian Houses and Providers in den vergangenen zwei Jahren neue Projekte vorschlug, reagierte laut Jon Fletcher, Senior Vice President bei Senior Housing Companions, dem Entwicklungszweig von Presbyterian Houses and Providers, zunächst kein einziger Stadtbeamter mit Begeisterung auf die Idee einer stärker verdichteten Bebauung.
„Das soll nicht heißen, dass es vorher einfach conflict, aber es scheint, als sei die Tür komplett geschlossen, und es erfordert von unseren Entwicklern eine Menge Arbeit und Mühe, da durchzukommen“, sagte Fletcher.
Aufgrund der zusätzlichen Schwierigkeiten hat sich der durchschnittliche Genehmigungs- und Titelvergabeprozess laut Fletcher von durchschnittlich sechs bis neun Monaten auf in einigen Fällen bis zu zwei Jahre verlängert, was zu einer allgemeinen Verlangsamung bei der Zahl der Neubauprojekte geführt hat. Presbyterian Houses and Providers hat vor einigen Jahren durchschnittlich sieben bis neun neue Projekte professional Jahr abgeschlossen; diese Zahl ist inzwischen auf durchschnittlich drei bis fünf gesunken.
„Unsere Run Price der letzten paar Jahre ist wahrscheinlich etwa halb so hoch wie vor drei bis fünf Jahren“, sagte er.
Trotz dieser Herausforderungen finden Entwickler und Betreiber neue Wege, ihre Bemühungen zu konzentrieren. Dazu gehört die Renovierung älterer Wohnanlagen, die modernisierungsbedürftig sind, und gleichzeitig die Suche nach neuen Wegen, um weiter zu wachsen und mit der Nachfrage Schritt zu halten.
„Es conflict schwierig, aber abgesehen vom Finanzierungsumfeld gibt es da draußen viele Möglichkeiten“, sagte Kristen McCulla, Vizepräsidentin für Integration bei Atria.
Fletcher und McCulla befassten sich mit Themen, die auf der kommenden (RE)BUILD-Konferenz von SHN, die am 20. und 21. November in Chicago stattfindet, noch weiter vertieft werden. Erfahren Sie mehr über die Veranstaltung und kaufen Sie Tickets. Hier.
Sanierungsschwerpunkte
Während Neuanfänge derzeit schwierig sind, Renovierung älterer Wohnanlagen und Campusse Es wird als lohnenswert angesehen, sie auf den modernen Customary zu bringen.
Atria Senior Dwelling mit Sitz in Louisville, Kentucky – das mehr als 300 Wohnanlagen in den Vereinigten Staaten und Kanada betreibt – hat eine programmatische Kapitalplanungsinitiative (PCPI) umgesetzt, um die Wohnanlagen in seinem Vacation by Atria-Portfolio zu renovieren. McCulla sagte, bis Ende 2025 werde das Programm im Rahmen des Programms innerhalb von drei Jahren 150 Wohnanlagen renoviert haben.
„Ein Großteil des Vacation-Portfolios kam mit minimalen oder gar keinen Kapitalinvestitionen zu uns, in einigen Fällen wurden sie seit ihrer Eröffnung vor 20 oder 30 Jahren nie renoviert“, sagte McCulla. „Sie waren additionally ziemlich veraltet und einige von ihnen sind es immer noch.“
Für Renovierungszwecke werden Teile des Portfolios aufgrund ähnlicher Größe und Struktur in Vorlagen gruppiert, was beim PCPI hilfreich conflict. Mit Abschluss der Renovierungen seien die Gemeinden laut McCulla besser auf Erfolg vorbereitet.
Ein Hauptaugenmerk der Renovierungsarbeiten über die Feiertage lag auf der Schaffung von mehr Flexibilität, insbesondere in Gemeinschaftsbereichen, damit die Gemeinden besser auf die ankommende Era der Babyboomer vorbereitet sind.
„Wir versuchen, bestehende Gemeinschaftsräume so umzugestalten, dass sie multifunktionaler werden, additionally zu einem Mehrzweckraum (oder) einem Gemeinschaftsraum, der für Gottesdienste, zum Streamen von Vorlesungen oder zum Ansehen von Filmen genutzt werden kann“, sagte sie. „Wir streben nach Vielfalt.“
Weitere Renovierungen für das Portfolio des unabhängigen Wohnens tragen dazu bei, gute Associate für häusliche Pflege und Reha-Angebote zu haben, indem in den Gemeinden Räume gefunden werden, die sie mieten können. Dies trägt zur Fokussierung des Portfolios auf den mittleren Markt bei und sorgt für zusätzliche Erschwinglichkeit, indem der Zugang zur Gesundheitsversorgung ohne hohe Betriebskosten ermöglicht wird. Die hinzugefügten Mehrzweckräume können auch für körperliche Aktivitäten wie Yoga-Kurse genutzt werden, was den Gemeinden einen Wellness-Faktor verleiht.
Presbyterian Houses and Providers mit Sitz in Minnesota und einem Portfolio von mehr als 50 Wohnanlagen, darunter mehr als ein Dutzend Wohnanlagen mit Lebensplanung, hat jährlich zwischen 20 und 25 Millionen Greenback für Reinvestitionen und Renovierungen in seinem gesamten Portfolio ausgegeben. Manchmal beinhalten einige dieser Renovierungen auch Anpassungen des Produkttyps. Ein Beispiel ist The Wellington, eine Wohnanlage, die das Unternehmen kürzlich erworben und von betreutem Wohnen auf unabhängiges Wohnen umgestellt hat.
Im Durchschnitt führt die gemeinnützige Organisation professional Jahr zwischen sechs und acht Renovierungen der gesamten Gemeinde durch.
Bei der Auswahl der zu renovierenden Bereiche stellte Fletcher fest, dass eine Verbesserung der Lebensqualität mit einer hohen Kapitalrendite in Kind von zusätzlichem Stauraum in den Einheiten erfolgt.
„Anstatt kleinere Lagereinheiten von drei mal drei oder fünf mal fünf zu haben, die wir für 50 oder 100 Greenback vermieten, kann ich, wenn wir diesen Platz in einer Einheit unterbringen, den gleichen Kaufpreis professional Quadratmeter verlangen“, sagte er.
Er wies auch auf einen starken ROI durch das Hinzufügen weiterer Ladestationen für Elektrofahrzeuge hin, was zur Steigerung der Auslastung beigetragen habe. Die Organisation hat 10 % ihrer Parkplätze für Elektroautos umgebaut.
Bei den Renovierungen von Atria stehen vor allem das Wohngefühl der Bewohner und die Gemeinschaftsbereiche im Mittelpunkt, doch McCulla betonte auch, wie wichtig die Renovierung von Wohneinheiten für die Steigerung des ROI sei, da renovierte Einheiten neue Bewohner anziehen und auch höhere Mieten erzielen könnten.
Darüber hinaus dürfen laut Fletcher bei der Renovierung einer Gemeinde die Außenbereiche nicht außer Acht gelassen werden.
„Man muss ihnen wirklich Aufmerksamkeit schenken, und insbesondere … überdachten Außenbereichen … diese Bereiche sind bei den Bewohnern, ihren Familien und Freunden sehr willkommen“, sagte Fletcher. „Wir sollten bei diesen Bereichen nicht sparen.“
Die Notwendigkeit zu wachsen
Die Belegung von Seniorenwohnheimen ist nDie Gipfel erreichen wie im Jahr 2020 vor der Covid-Pandemie, aber das Angebot kann mit der kommenden Nachfrage nicht Schritt halten, eine Tatsache, die durch die aktuellen Materialkosten nur noch verschlimmert wird. Aus diesem Grund müssen die Betreiber Wege finden, kreativ zu wachsen.
McCulla sagte, dies werde in Kind von Partnerschaftsgesprächen und einer Verfeinerung der Programme geschehen, um für die kommende Babyboomer-Era gerüstet zu sein.
„Ich denke, die Zahl der Einwohner, die heute hierherkommen, ist sogar anders als vor ein paar Jahren“, sagte McCulla. „Wir müssen additionally weiterhin auf sie eingehen und sie zufriedenstellen, damit sie ihre Freunde mitbringen und die Pipeline diese Gemeinden weiterhin füllt.“
Fletcher sagte, er sei zwar mit der Nachfrage in den nächsten zehn bis 15 Jahren zufrieden, Presbyterian Houses and Providers wolle sich jedoch einen Vorsprung verschaffen, indem das Unternehmen seinen Schwerpunkt auf die Arbeitskräfte verlagere, die zur Betreuung dieser Bewohner erforderlich seien, und außerdem sein Produktangebot diversifiziere.
Ein Beispiel dafür, sagte er, könnte ein Produkt sein, das weniger Pflege erfordert und weniger Private für die Wartung benötigt. Aus diesem Grund prüft Presbyterian Houses and Providers auf seinen bestehenden Campussen, wo die Organisation Komponenten für ein unabhängiges Leben hinzufügen kann.
„Es scheint einfach so, dass insbesondere auf der gemeinnützigen Seite das betreute Wohnen im Vergleich zum tatsächlichen Bedarf immer noch übergewichtet ist“, sagte Fletcher.
Er glaubt, dass betreutes Wohnen auf der Foundation einer Professional-forma-Rechnung oft attraktiv ist, aber die Verfügbarkeit von Arbeitskräften sich nach der Eröffnung der Wohnanlage als knapper erweist als erwartet. Mehr als 50 % der Marktforschung sollten sich derzeit darauf konzentrieren, woher die Arbeitskräfte kommen, so Fletcher.
Bei ihren Überlegungen zur Seniorenwohngemeinschaft der Zukunft sind Fletcher und McCulla besonders an einigen innovativen Ansätzen interessiert.
McCulla fühlt sich zu Mehrzweckprojekten hingezogen, die Seniorenwohnen mit Mehrfamilienwohnungen mit Altersbeschränkung und öffentlich zugänglichen Gemeinschaftsräumen kombinieren.
„Ich denke, je mehr wir die Öffentlichkeit an unserer Arbeit teilhaben lassen, desto besser werden sie verstehen, was die Branche bietet und wie sie und ihre Angehörigen in Zukunft davon profitieren können“, sagte sie.
Fletcher sieht eine Attraktivität in Gemeinden, die ein gewisses Maß an ehrenamtlicher Arbeit der Bewohner – sagen wir 10 Stunden im Monat – als Bedingung für Mietverträge verlangen. Das auf verschiedene Gemeinden und Bewohner in verschiedenen Lebensphasen zu übertragen, könnte schwierig sein, aber die betriebliche Effizienz und die Vorteile für das Wohlbefinden der Bewohner seien potenziell groß, sagte er.
Betreiber und Entwickler gehen auch besonders strategisch vor, wenn es darum geht, wo sie neue Entwicklungen ansiedeln möchten.
Presbyterian Houses and Providers konzentriert sich bei der Entwicklung eher auf den Mittleren Westen und den Solar Belt, darunter Bundesstaaten wie Indiana, Missouri, Tennessee und Texas, da dort Projekte leichter umgesetzt werden können und weniger Aufwand hinsichtlich der Lizenzierung erforderlich ist als in Märkten mit hohen Markteintrittsbarrieren wie Kalifornien oder New York. Atria hingegen hat für seine jüngsten Projekte solche Märkte bevorzugt.
Die Entwicklung in solchen Märkten sei tatsächlich ein „langer und schmerzhafter Prozess“, sagte McCulla, aber ein Teil der Wachstumsstrategie von Atria habe sich darauf konzentriert, die wohlhabende Bevölkerungsschicht an diesen Standorten anzusprechen.
„Wir haben vor Kurzem Gebäude in San Francisco und den New Yorker Hudson Yards eröffnet. Beide Bereiche fallen in die Kategorie der schwierigen Arbeitsbereiche, aber unserer Ansicht nach sind sie zumindest in diesen Fällen auf lange Sicht den Aufwand wert“, sagte sie.
Sie und Fletcher waren sich einig, dass es jetzt an der Zeit ist, Pläne und Grundlagen für Entwicklungsprojekte zu entwickeln, wenn Anbieter von Seniorenwohnheimen wachsen wollen. Denn die Nachfrage steigt, das Angebot ist knapp und die Zinsen könnten in naher Zukunft sinken.
„Die Realität ist, dass wir alle wissen, dass es bei sinkenden Zinsen eine Menge Projekte gibt, die nur darauf warten, wieder auf den Markt zu kommen“, sagte Fletcher.
Presbyterian Houses versucht, Projekte möglichst nah an die Genehmigungsreife heranzuführen, um sie innerhalb von 60 bis 90 Tagen nach einer Zinssenkung in Angriff nehmen zu können.
„Wenn Sie warten, bis die Zinsen sinken, um mit der Entwicklung eines Projekts zu beginnen, sind Sie zu weit im Rückstand“, sagte er.
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