Investitionen in CapEx und die Auffrischung älterer Immobilien waren schon immer Teil des Seniorenwohnimmobilienzyklus. Auch im Jahr 2024, da die Neuentwicklung schwierig bleibt, hat die Praxis eine neue Bedeutung erlangt.
Die Artwork und Weise und warum Betreiber von Seniorenheimen CapEx-Projekte durchführen, hat sich in den letzten Jahren verändert, da die Betreiber der Erfüllung der Bedürfnisse und Wünsche der neuen Technology älterer Erwachsener Priorität eingeräumt haben. Im Jahr 2024 haben Tendencies wie Wellness und Unabhängigkeit die Artwork der Projekte beeinflusst, die diese Betreiber durchführen.
Da es schwierig struggle, eine Growth von Grund auf durchzuhalten, haben einige Betreiber ihre Investitionsbudgets erhöht, um zu wachsen und sich weiterzuentwickeln, ohne über ihre bestehende Group-Präsenz hinaus zu expandieren.
Für Betreiber wie Sequoia Dwelling und Life Care Providers besteht die allgegenwärtige Herausforderung darin, wie sie Ressourcen für sogenannte offensive Investitionsausgaben zuweisen können, wie etwa die Renovierung von Speiseräumen und das Hinzufügen von Annehmlichkeiten; und defensive Investitionsausgaben, wie z. B. der Austausch von Fenstern durch feuerbeständige Optionen. Betreiber berücksichtigen auch, welche Sanierungen die beste Rendite für ihre Investitionen bringen.
„Investieren wir in CapEx-Projekte, die unser alterndes Portfolio jung, frisch und marktfähig halten? … Wie viel davon fließt jetzt in defensivere Dinge, wie zum Beispiel den Katastrophenschutz?“ Dave Latina, Chief Enterprise Improvement Officer von Sequoia Dwelling, sagte auf der Senior Housing Information reBUILD-Konferenz in Chicago. „Das sind einige der größten Herausforderungen.“
Angriff vs. Verteidigung spielen
Das in San Francisco, Kalifornien, ansässige Unternehmen Sequoia konzentriert seine Investitionsbudgets derzeit auf defensive Investitionsausgaben, wobei Model- und Überschwemmungsschutzprojekte rund 70 % der Gesamtprojekte des Unternehmens ausmachen. Dies wird sich jedoch wahrscheinlich in naher Zukunft ändern, da der Betreiber seinen Fokus auf eine neue Technology von Zuwanderern richtet.
„Es gibt nur eine begrenzte Anzahl von Fenstern, die man ersetzen kann“, sagte Latina. „Irgendwann haben Sie Ihre Gebäude und Standorte so widerstandsfähig gemacht, dass Sie in einer Waldbrandzone leben können.“
Sequoia verfügt über Verbesserungsprojekte im Wert von zehn Jahren, die es auf seine vier Lebensplangemeinschaften ausweitet, fügte er hinzu.
Laut Nick Herrick, Vizepräsident und Entwicklungsdirektor von Life Care Providers, verfolgt Life Care Providers bei den Investitionsausgaben einen ausgewogeneren Ansatz mit einer ungefähr gleichen Aufteilung zwischen offensiven und defensiven Projekten.
Zu den anstößigen Projekten gehörte die Umgestaltung der gastronomischen Einrichtungen für die Bewohner, etwa der Bau von Bistros und zwanglosem Essen anstelle formellerer Räumlichkeiten. Das in Des Moines, Iowa, ansässige Unternehmen hat in einigen Gemeinden größere Räume in kleinere, intimere Gemeinschaftsbereiche aufgeteilt.
„Wir nutzen nicht diesen einen Raum – sagen wir ein Mehrzweck-Auditorium. Wir haben es in Abschnitte unterteilt, damit es für mehrere Zwecke genutzt werden kann, anstatt nur für den großen Hörsaal, der manchmal zu Konferenzräumen (oder Klassenzimmern) wird“, sagte Herrick.
Beide Unternehmen beziehen aktuelle Anwohner in den Planungsprozess ein, sei es durch Fokusgruppen oder Anwohner-Entwurfsprüfungsausschüsse. Laut Latina sei es wichtig, ein Gleichgewicht zwischen neuen und alten Bewohnern zu finden, um wettbewerbsfähig zu bleiben und steigende Gebühren zu vermeiden, die sich auf ältere Bewohner auswirken würden.
„Es gibt eine Menge Vorarbeit sowohl mit den Bewohnern als auch mit den Entwicklungsteams, bevor wir überhaupt mit dem Gespräch darüber beginnen, und niemand ist jemals ganz zufrieden. Es kann ziemlich hässlich werden, aber wir machen einfach weiter“, sagte er.
Um die Kosten so weit wie möglich zu senken, sind Vorplanung, Vorentwicklung und Ausschreibung angesichts steigender Kosten wichtiger denn je.
Latina fügte hinzu, dass Bauermüdung für die Bewohner in die Planungsphase einbezogen werden muss.
„Wir sehen oft große Betriebsverluste, weil wir die Auswirkungen nicht wirklich berücksichtigen, oder es kommt zu Ermüdungserscheinungen bei der Konstruktion eines Betonturms“, sagte er. „Statt um 9 Uhr morgens zu beginnen und um 15 Uhr zu enden, muss man diese Stunden jetzt verdichten.“
Budgetierung und ROI
LCS-Budgets für CapEx-Projekte basieren auf der Group und ihren Bedürfnissen. Im Jahr 2024 lagen die Investitionsbeträge zwischen 5 und 250 Millionen US-Greenback, sagte Herrick.
Um die Kosten stabil zu halten, hat LCS in den letzten 52 Jahren einen Prozess etabliert, bei dem für jedes Projekt Stopppunkte eingerichtet werden, die als zusätzliche Risikominderung dienen, um das Design in bestimmten Phasen stoppen und bepreisen zu können, um die Leistungsträger auf den neuesten Stand zu bringen.
Sequoia verfügt über drei Campusse, die zwischen 50 und 60 Jahre alt sind, und einen Campus, der erst etwa zwei Jahre alt ist. Die älteren Standorte verfügen normalerweise über ein Investitionsbudget von etwa 10 Millionen US-Greenback professional Jahr, und Latina sagte, dass es dieses Jahr im Rahmen der Katastrophenschutzbemühungen für alle drei auf etwa 50 Millionen US-Greenback angehoben wurde.
Die Ermittlung der Kapitalrendite für den in diese Projekte investierten Betrag hängt auch vollständig davon ab, was ersetzt wird. Latina sagte, der Austausch veralteter Kraft-Wärme-Kopplungssysteme durch die Wasserstoff-Brennstoffzellentechnologie habe einen ziemlich schnellen ROI, der sich schätzungsweise in nicht mehr als fünf Jahren durch Energieeffizienzeinsparungen amortisiert. Andererseits wird es jedoch keinen Sinn ergeben, bestehende Fenster durch hitzebeständiges Hartglas zu ersetzen, um „zu verhindern, dass Feuerbälle in das Gebäude eindringen und es entzünden“.
Andere Renditen haben keinen direkten messbaren Einfluss. Für Herrick kann dies darin bestehen, auf dem Markt related zu bleiben.
„Es ist eine gute Stability … Aber es gibt einige Dinge, die einfach keinen ROI haben“, sagte Herrick. „Es gibt viele Bereiche, in denen es nicht um Umsatzgenerierung geht, und man muss mithalten, um auch hier auf dem Markt related zu bleiben.“
Latina fügte hinzu, dass die Modernisierung älterer Projekte zwar destructive Auswirkungen auf wichtige Leistungsindikatoren haben kann, insbesondere auf Compliance-Projekte, die keine Einnahmen generieren, dies jedoch durch eine Verbesserung der Umfragen zur Bewohnerzufriedenheit ausgeglichen werden kann, was dazu führt, dass Räume in Anspruch genommen werden eine schnellere Abwicklung.
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