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Da der Umsatz steigt und die Betreiber in diesem Jahr ihre Margen zurückgewinnen, sind die Aussichten der Seniorenwohnbetreiber für die Zukunft des Sektors positiv.
Dieser Optimismus kommt in kürzlich veröffentlichten Umfragedaten sowie in Gesprächen, die ich mit Branchenführern geführt habe, zum Ausdruck – und in einer optimistischen Anlegermitteilung, die Analysten von Jefferies diese Woche veröffentlichten, als die Investmentbank und das Wertpapierforschungsunternehmen mit der Berichterstattung über Brookdale begannen Senior Dwelling (NYSE: BKD).
„Während Investoren seit über einem Jahrzehnt den Rückenwind der alternden „Boomer“-Bevölkerung für H/C-Anbieter (Gesundheitsversorgung) kennen, sollte die Tatsache, dass diese Senioren jetzt Ende 70 sind, das „goldene Zeitalter für Seniorenwohnungen“ einläuten ,'“, schrieben die Analysten.
Aber all dieses optimistische Gerede sollte eine andere Tatsache nicht verdecken: Es ist noch eine holprige Landebahn zu überwinden, bevor die Branche in Schwung kommt.
Im exklusiven SHN+-Replace dieser Woche analysiere ich die aktuelle Stimmung im Seniorenwohnen und biete wichtige Erkenntnisse an, darunter:
– Eckdaten, die einen Ausblick auf die Investitionszukunft der Branche geben
– Welche Faktoren tragen zur kurzfristigen Belastung bei?
– Warum 2025 ein Wendejahr für die Branche sein wird
Durch Not arbeiten
Die rosigen Wachstumsaussichten der Branche drohen durch eine Mauer aus fälligen Schulden in diesem Jahr und im Jahr 2025 zu gefährden.
Unterdessen wurden aktuelle Daten während einer Veranstaltung des Nationwide Funding Middle for Seniors Housing & Care (NIC) hervorgehoben. Webinar fanden heraus, dass 5,3 % der Betreiber eine aktuelle Leerstandsquote von mehr als 25 % haben. Und das, weil 19 % der Immobilien, die von Trepp, der branchenweit größten kommerziell verfügbaren Datenbank für verbriefte Hypotheken, erfasst werden, die Schuldendienstzahlungen nicht vollständig abdecken.
Lonnie Hendry, Chief Product Officer von Trepp, merkt an, dass die Zahl von 19 % ein „ziemlich guter Hinweis“ auf „angestaute Kriminalität und Not“ sei, die sich in den nächsten 24 bis 36 Monaten auswirken könnte.
Im gleichen Zeitraum dürfte die Federal Reserve weiterhin Zinsmaßnahmen ergreifen. Während die Zinssenkung der Fed Mitte September die Stimmung im Seniorenwohnbereich (und darüber hinaus) belebte, wird es einige Zeit dauern, bis sich die tatsächlichen Ergebnisse dieser und aller folgenden Zinssenkungen bemerkbar machen.
Die jüngste Maßnahme der Fed sei ein „Anfang“, der die Voraussetzungen für günstigere wirtschaftliche Bedingungen im Jahr 2025 und in den kommenden Jahren schaffen könnte, sagte mir Jeff Patterson, CEO des aktiven Erotikanbieters Sparrow Companions.
„Womit wir in der Branche derzeit am meisten zu kämpfen haben, ist der Zugang zu Eigenkapital, und wann wird sich das ändern“, sagte mir kürzlich Jeff Patterson, CEO von Sparrow Companions. „Ich denke, die Wirtschaftlichkeit unserer Geschäfte und die erwarteten Renditen werden sich verbessern.“
Anfang dieser Woche stellte der Gouverneur der US-Notenbank Chris Waller fest, dass künftige Zinssenkungen im Vergleich zu den Maßnahmen vom 18. September weniger aggressiv ausfallen werden.
„Was auch immer in naher Zukunft passiert, mein Grundszenario sieht immer noch eine schrittweise Senkung des Leitzinses im Laufe des nächsten Jahres vor.“ sagte WallerEr wies darauf hin, dass die Wirtschaftsdaten darauf hindeuteten, dass „sich die Wirtschaft möglicherweise nicht so stark verlangsamt wie gewünscht“, was in der Zukunft zu Problemen führen könnte.
Es scheint jedoch, dass die Zinssenkung im September „kein Volltreffer” in allen Aspekten, wobei prominente Ökonomen wie Larry Summers sagen, dass ein guter Arbeitsmarktbericht und andere Indikatoren signalisieren, dass ein vorsichtigerer Ansatz bei den Zinssätzen immer noch erforderlich ist.
Unabhängig davon, welche Maßnahmen die Fed künftig ergreift, wird es noch mehr Zeit dauern, bis die Auswirkungen der Zinssenkung spürbar spürbar werden.
Diese Unbekannten sind in der Seniorenwohnbranche zu spüren, und Michael Morris, CEO von Willow Ridge, sagte mir, dass die Höhe der Zinssätze „bestimmen“ wird, wie zukünftige Herausforderungen aussehen werden.
Willow Ridge befasst sich häufig mit notleidenden Akquisitionen, wobei Morris anmerkt, dass die jüngsten Transaktionen vor den Maßnahmen der Fed eine „viel größere Eigenkapitalprüfung“ erforderten.
„Mit der Tarifsenkung stehen uns meiner Meinung nach mehr Optionen zur Verfügung“, sagte mir Morris kürzlich. „Der Zeitpunkt der Zinssenkung struggle perfekt und jetzt hören wir von unseren Kreditgebern Optimismus, der ermutigend ist.“
Grundsätzlich besteht zwar Optimismus für die Zukunft der Branche, die unmittelbaren Aussichten bleiben jedoch etwas düsterer, insbesondere wenn es um die Entwicklung im Bereich Seniorenwohnen geht.
„Die Maßnahmen der Fed helfen sicherlich, aber es fühlt sich so an, als müssten wir uns immer noch mit der Inflation auseinandersetzen, und wir haben immer noch Leute, die sich offensichtlich nicht vollständig bereit fühlen, neue Entwicklungen voranzutreiben“, sagte mir kürzlich Jane Arthur Roslovic, CEO von Treplus Communities.
Das Goldene Zeitalter bricht an
Indem ich mich auf die verbleibende Not und die Unsicherheiten konzentriere, möchte ich nicht den Enthusiasmus untergraben, der derzeit unter Führungskräften im Seniorenbereich so spürbar ist. Es wird möglicherweise nicht mehr lange dauern, bis sich die Transaktionsgrundlagen angleichen und Betreibern und Investoren attraktive Möglichkeiten bieten, durch Core-Plus-Worth-Add-Akquisitionen zu wachsen und neue Entwicklungen voranzutreiben.
„Die Inputkosten sind gesunken, die Materialkosten und die Arbeitskosten sind ebenfalls gesunken, und wir sind dankbar, dass die Zinssätze sinken“, sagte mir Richard Hutchinson, CEO von Discovery Senior Dwelling. „Sie können sich jetzt auf Offers freuen und es wird nicht mehr lange dauern, bis sich diese Linien kreuzen und das Professional-forma funktioniert.“
Dieser vorsichtige Optimismus ist meines Erachtens gerechtfertigt und wird durch die von einigen Betreibern in den letzten 12 Monaten gemeldeten steigenden Umsätze und Margen gestützt. Die Nettobetriebsgewinnmargen stiegen im Jahr 2023 auf 30,6 %, verglichen mit 29 % vor drei Jahren, wie Daten von Trepp zeigen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Betreiber in diesem Jahr die Auslastung und den Umsatz gesteigert haben, und ich glaube, dies zeigt, dass die Notlage im Jahr 2025 zwar immer noch zu Abschlüssen führen könnte, Eigentümer und Betreiber jedoch bereit zu sein scheinen, neues Wachstum anzustreben.
„Ich denke, wir werden gegen Ende dieses Jahres einen wirklich aggressiven Abschluss erleben“, sagte Hendry während des jüngsten NIC-Webinars zum Kreditausblick.
Laut Lisa McCracken, Head of Analytics bei NIC, könnte der genaue Zeitpunkt für eine „Verhaltensänderung“ in der Seniorenwohnbranche im Jahr 2025 kommen. Während die Entwicklung weiterhin gedämpft bleibt, betonte McCracken das bevorstehende Alter von Seniorenwohnimmobilien, da 45 % aller von NIC erfassten Seniorenwohngemeinschaften 25 Jahre oder älter sind.
„Wir müssen reinvestieren“, sagte McCracken und verwies auf einige Betreiber, die sich dafür entschieden haben, in die Jahre gekommene Immobilien aufzustocken, um sie als marktgerechte Wohnanlagen neu zu positionieren, anstatt kurzfristig neue Gebäude zu erschließen.
„Mit Blick auf die Zukunft erwarten wir eine schnellere Leasingleistung und eine schnellere Stabilisierung“, sagte McCracken.
Solche Erwartungen bestärken auch die Aussichten von Jefferies für Brookdale, wobei Analysten nicht nur beobachten, dass die Nachfrage durch demografische Traits und einen Mangel an neuem Angebot angekurbelt wird, sondern auch, dass Betreiber wie Brookdale ihre Betriebsleistung in Schlüsselbereichen wie der Arbeitskraft verbessern.
„In den letzten Quartalen haben wir gesehen, dass es BKD (Brookdale) gelungen ist, seine Abhängigkeit von Vertragsarbeitskräften zu reduzieren, was auf eine verbesserte Mitarbeiterrekrutierung und -bindung zurückzuführen ist, was sich allmählich in einer verbesserten Margen-/Gewinnleistung niederschlägt“, schrieben die Analysten.
Und auch Jefferies wird von Brookdale's ermutigt jüngster 610-Millionen-Greenback-Deal zum Kauf von Gemeinden, die das Unternehmen zuvor gepachtet hat, sowie das Potenzial für weitere Neuverhandlungen der Mietverträge, Umschuldungen und Akquisitionen.
Offensichtlich verfügt nicht jeder Anbieter über die finanzielle Komplexität von Brookdale, aber da der größte Anbieter des Landes ein Vorreiter für die Branche ist, ist die optimistische Notice von Jefferies ein weiterer Hinweis auf einen bevorstehenden Aufschwung.
Letztendlich stimme ich Phill Barklow, CEO von Expertise Senior Dwelling, zu, der sagte, dass Anbieter unabhängig von den Unbekannten, die sich auf die Seniorenwohnbranche auswirken, nichts falsch machen können, wenn sie ihre Strategien an den wesentlichen Wertversprechen des Seniorenwohnens festhalten, wie z Gesundheit und Lebensstil der Menschen, die in Gemeinschaften leben.
„Angesichts des Zinsumfelds, der bevorstehenden (US-Präsidentschafts-)Wahlen und deren Politisierung gibt es bei den Menschen große Angst“, sagte Barklow. „Wir wissen (nicht), was passiert, wenn einer der beiden Kandidaten gewählt wird, aber wir wissen, was passiert, wenn die Menschen früher in unsere Gemeinden ziehen: Sie führen ein glücklicheres und gesünderes Leben.“
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