Wie Seniorenwohnbetreiber Renovierungen unter Berücksichtigung des ROI planen

Viele Seniorenwohnunternehmen leben von Renovierungen und Neupositionierungen, da die Neuentwicklung weiterhin langsam verläuft. Wenn sie neue Projekte in Angriff nehmen, machen sie sich viele Gedanken darüber, was für ihr Geld das Beste ist.

Bei Projekten, die sich in der Regel auf mehrere Millionen Greenback belaufen, müssen Betreiber auf irgendeine Weise eine Rendite für ihre Investition erzielen, sei es durch zusätzliche Auslastung, Einnahmen oder Engagement der Bewohner.

Zu den Betreibern, die ihr Portfolio kürzlich aktualisiert haben, gehört das in Roseville, Minnesota, ansässige Unternehmen Presbyterian Houses and Companies, das laut Senior Vice President Jon Fletcher durchschnittlich vier bis sechs Renovierungen professional Jahr durchführt. Renovierungsprojekte umfassen oft die Modernisierung von Wohnungen, Gemeinschaftsräumen und Infrastrukturverbesserungen wie mechanische Systeme, Landschaftsgestaltung und Gebäudehüllen, sagte Fletcher gegenüber Senior Housing Information.

Ein weiterer Betreiber von Seniorenunterkünften, der gerade dabei ist, sein Portfolio zu aktualisieren, ist Onelife Senior Residing fusioniert mit Ally Senior Residing Anfang dieses Jahres. Das Unternehmen hat kürzlich eine vollständige Renovierung seiner Gemeinde Middlefield Oaks in Cottage Grove, Oregon, abgeschlossen, bei der der Betreiber die Annehmlichkeiten und Gemeinschaftsräume modernisierte und dem 15 Jahre alten Anwesen weitere Reminiscence-Care-Einheiten hinzufügte. Darüber hinaus hat das Unternehmen einen Teil der bestehenden Gedächtnispflege in Räume für betreutes Wohnen umgewandelt.

„Es wurde nie wirklich umgebaut oder renoviert. Es ist ein guter Markt“, sagte Dan Williams, CEO von Onelife. „Die Auslastung liegt bei etwa 90 % (im Bereich) … Was wir jedoch tun wollen, ist die Möglichkeit, umzubauen, zu renovieren und dann werden wir uns mit der Anhebung der Mieterhöhungen befassen … Wir prüfen alle Möglichkeiten Wir können das Nettobetriebsergebnis (NOI) steigern.“

Auch Immobilieninvestmentfonds wie Ventas investieren in die Modernisierung älterer Gebäude in ihren Portfolios. Der REIT hat seit Anfang 2022 300 Millionen US-Greenback in 215 CapEx-Erfrischungsprojekte investiert, um die Gemeinden in seinem Seniorenwohnportfolio zu verbessern. Jüngsten Finanzdokumenten zufolge haben die Projekte dazu beigetragen, dass die Belegung der Gemeinden um 350 Basispunkte stieg.

Damit sich die Kosten lohnen

Obwohl es oft kostengünstiger ist als eine Neuentwicklung, ist die Renovierung älterer Gemeinden auch nicht billig. Laut Fletcher schwanken die Projekte von Presbyterian in der Regel zwischen 20.000 und 80.000 US-Greenback professional Einheit und zwischen 2 und 15 Millionen US-Greenback professional Gemeinde, je nach Größe.

Und dazu gehören in der Regel keine neu hinzugefügten Annehmlichkeiten. Stattdessen fallen höhere Kosten an, um ältere Gemeinden für neue Technologien und Upgrades zu modernisieren, die neuen Programmen Rechnung tragen.

„Obwohl dies nicht Teil unserer körperlichen Modernisierung ist, investieren wir auch zunehmend in Private zur Bereicherung des Lebens, um das Wohlbefinden der Bewohner durch Seelsorge, Health, Aktivitäten und Freiwilligenprogramme zu verbessern und zu erweitern“, sagte Fletcher.

Onelife arbeitet immer noch an Renovierungsarbeiten in Middlefield Oaks, mit voraussichtlichen Gesamtkosten von rund 10,5 Millionen US-Greenback. Der Projektumfang umfasst die Umgestaltung von Gemeinschaftsräumen und den Einbau eines Bistros. Der Betreiber möchte die Arbeiten in den nächsten 14 Monaten abschließen.

Onelife führt die Renovierungsarbeiten auch unter Berücksichtigung der Personaleffizienz und der Betriebskosten durch. Dazu könnte beispielsweise gehören, einen Gemeinschaftsbereich, der ursprünglich aus zwei separaten Räumen bestand, in einen größeren Bereich umzuwandeln, sodass weniger Private für die Überwachung erforderlich ist. Der Betreiber ist außerdem bestrebt, die Group auf den neuesten Stand zu bringen, um die Mitarbeiter effizienter zu machen.

Onelife plant, das Gebäude noch mindestens fünf Jahre lang zu behalten. Dies ist der Mindestzeitraum, in dem das Unternehmen davon ausgeht, dass sich die Investition nach der Renovierung amortisieren kann.

„Wir schauen uns immer an, wie das beste Szenario aussehen wird … wir werden es zunichte machen, und wir werden 40 % Marge haben, und es wird fünf Jahre lang schön sein, und das werden wir auch.“ Verkaufe es“, sagte Williams. „Ich arbeite mit unserem CFO daran und entscheide dann, ob wir das Worst-Case-Szenario tolerieren wollen.“

Dies sind bei weitem nicht die einzigen Betreiber, die zu diesem Zeitpunkt im Jahr 2024 Renovierungsprojekte durchführen. Beispielsweise verwendet der Seniorenwohnbetreiber Eskaton derzeit den Erlös aus einem Anleiheverkauf in Höhe von quick 83 Millionen US-Greenback, um sechs seiner Immobilien zu modernisieren und zu modernisieren. nach zum Sacramento Enterprise Journal. Zu den geplanten Annehmlichkeiten und Modernisierungen gehören Boccia-Plätze, Räume für Health und Wellness, neue Essbereiche und neue Technologie.

„Wir sehen, dass es einfach mehr Interesse an kulinarischen Erlebnissen gibt, zum Beispiel an der Weinbar oder im Bistro“, sagte Sheri Peifer, CEO von Eskaton, gegenüber dem Enterprise Journal.

Ventas hat auch die Ergebnisse seiner CapEx-Investitionen gesehen, zu denen die Marktpositionierung für Sodalis Senior Residing, Dawn Senior Residing, Discovery Senior Residing und Vacation by Atria gehörte. Die Marke Vacation by Atria wurde speziell dafür entwickelt Schwerpunkt auf Renovierungen in den letzten Jahren vor allem dabei, Gemeinschaftsräume „flexibler“ zu machen und den Bewohnern multifunktionale Räume zur Verfügung zu stellen.

Mit Stand vom 1. August führten die seit 2022 getätigten Investitionen im Jahresvergleich zu einer Umsatzsteigerung professional belegtem Zimmer um 6,5 %, einer durchschnittlichen Auslastung um 530 Basispunkte und einer Steigerung der Einzüge um 109 % im Vergleich zu im Vorjahr, sagte der REIT.

Der REIT verfügt außerdem über 80 abgeschlossene Projekte, die sich in einem „frühen Stadium der Realisierung einer inkrementellen NOI-Generierung“ befinden.

Ermittlung des ROI von Renovierungen

Seniorenwohnbetreiber bestimmen die Kapitalrendite von Projekten auf verschiedene Weise. Als gemeinnützige Organisation bietet Presbyterian Houses and Companies ein Gleichgewicht zwischen kosteneffizientem Wohnen und der Bereitstellung von Dienstleistungen für die Bewohner mit den richtigen Margen, um den Betrieb und das Private aufrechtzuerhalten.

Aus diesem Grund, so Fletcher, verfolge die Organisation einen Ansatz, der sich auf bescheidene, laufende Renovierungen konzentriert, um eine hohe Auslastung aufrechtzuerhalten.

„Zur Finanzierung dieser Renovierungen nutzen wir die jährlich angesammelten Ersatzreserven. Unser Ziel ist es, ein durchschnittliches Gebäudealter von etwa acht Jahren beizubehalten, was dazu beiträgt, eine hohe Auslastung und Betriebsmargen aufrechtzuerhalten“, sagte Fletcher.

Fletcher fügte hinzu, dass das Ziel der Presbyterian Houses-Gemeinschaften darin bestehe, ein durchschnittliches Gebäudealter von etwa acht Jahren beizubehalten, wodurch die Belegung und die Betriebsmargen weiterhin erhalten bleiben. Größere Renovierungen werden in Gemeinschaftsräumen im Durchschnitt alle 12 bis 15 Jahre durchgeführt und Wohnungen werden je nach Gemeinde in „etwas längeren“ Zeitabständen renoviert.

Mit diesen Zielen vor Augen sieht Fletcher vor, dass die Gemeinden 12 bis 17 Jahre lang mit den lokalen Marktbedingungen im Einklang bleiben sollen.

„Projekte, die speziell auf finanzielle Verbesserungen abzielen, wie die Zusammenlegung kleinerer Einheiten zu größeren, marktfähigeren Einheiten, erzielen in der Regel innerhalb von drei bis fünf Jahren einen ROI“, sagte er.

Laut Williams besteht der Plan für die Gemeinde Middlefield Oaks darin, herauszufinden, wo sie die Tarife nach den Renovierungsarbeiten erhöhen kann. Derzeit beträgt der Nettobetriebsgewinn rund 450.000 US-Greenback. Mit den durchgeführten Verbesserungen ist geplant, den Betrag auf rund 550.000 US-Greenback zu erhöhen, indem die Tarife erhöht werden und neue Bewohner mit Markttarifen in die attraktivere und modernere Gemeinschaft aufgenommen werden.

Darüber hinaus wies er darauf hin, dass Renovierungen ein guter Zeitpunkt sein können, um die Kosten durch den Einbau energieeffizienterer Versorgungseinrichtungen zu senken, was zu weiteren Kosteneinsparungen in der Zukunft führt.

„Je nachdem, wie schnell die Füllung geht, die Wiedervermarktungsraten steigen und wie sehr wir den Wert der Group steigern können … können Sie (die Investition) in fünf Jahren zurückbekommen“, sagte Williams.