Letzte Woche hat die US-Notenbank die Zinsen gesenkt Zinssätze um 50 BasispunkteDies verleiht Unternehmen, die im Jahr 2025 wachsen wollen, neuen vorsichtigen Optimismus.
Während die größeren Auswirkungen dieser Kürzungen wahrscheinlich erst Anfang nächsten Jahres zu spüren sein werden – und wahrscheinlich auch nicht, bis größere Zinssenkungen in der Zukunft anstehen –, bieten sie laut Lisa McCracken, Leiterin der Forschung und, vorerst „psychologische Erleichterung“. Analytik am Nationwide Funding Heart for Seniors Housing & Care (NIC).
Laut Steve Ervin, Senior Vice President und Leiter der FHA und Seniorenwohnungsfinanzierung bei Berkadia, battle die Aussicht auf Zinssenkungen bereits in den Zukunftsplänen vieler Anleger verankert.
Für Ryan Saul, Geschäftsführer von Senior Residing Funding Brokerage, sind die Zinssenkungen „ein Schuss in den Arm für den Markt“ und könnten laut Saul einen Anstieg neuer Fusionen und Übernahmen bereits im ersten Quartal 2025 bedeuten .
„Ich denke, dass es mit der Zinssenkung einen Anstieg der Aktivität geben wird, obwohl ich denke, dass jeder damit gerechnet hat“, sagte er gegenüber Senior Housing Information.
Laut Aron Will, stellvertretender Vorsitzender für nationale Seniorenwohnungen bei CBRE Capital Markets, könnten die neuen Zinssenkungen auch institutionelle Anleger von der Seitenlinie locken und dazu beitragen, einst eingefrorene M&A-Kapitalquellen für Seniorenwohnungen wieder aufzutauen. Und sie werden wahrscheinlich die Stimmung der Anleger gegenüber dem Sektor insgesamt verbessern.
Die Seniorenwohnbranche sieht sich derzeit mit einer Schuldenflut konfrontiert, die in den nächsten zwei Jahren insgesamt rund 19 Milliarden US-Greenback fällig wird. Laut Invoice Kauffman, leitender Direktor für Forschung und Analyse bei NIC, wird die Zinssenkung daher Unternehmen zugute kommen, deren Kommunen im Jahr 2020 oder 2021 variabel verzinsliche Darlehen finanziert haben.
„Diejenigen mit hoher Verschuldung und Immobilien, die mit variabel verzinslichen Krediten finanziert werden, werden am meisten profitieren. Kreditgeber könnten einen Anstieg bei Refinanzierungsanfragen und neuen Kreditmöglichkeiten verzeichnen, da Kreditnehmer versuchen, von niedrigeren Zinssätzen zu profitieren“, sagte Kauffman.
Während die Zinssenkungen keine großen unmittelbaren Auswirkungen auf die Kosten für die Verfügbarkeit von Grundstücken für neue Entwicklungsprojekte haben werden, könnten sie für einige den Zugang zu Baufinanzierungen erleichtern, fügte er hinzu. Dennoch „hänge die Verfügbarkeit von Entwicklungskapital immer noch von der Risikobereitschaft der Kreditgeber ab“, sagte er.
„Einige Kreditgeber bleiben für Baufinanzierungen offen, aber viele sind immer noch vorsichtig und werden die Marktgrundlagen wie Angebot und Nachfrage genau unter die Lupe nehmen“, fügte Kauffman hinzu. „Darüber hinaus gibt es immer noch Diskussionen über die Herausforderungen bei der Planung von Entwicklungsverträgen, da Akquisitionen angesichts der seit 2020 zunehmenden Steigerung der Baukosten aus Kostensicht sinnvoller sein könnten.“
Mit Blick auf die Zukunft sagte Kauffman, die Branche sei „vorsichtig optimistisch“.
„Es besteht Optimismus hinsichtlich eines sich verbessernden Zinsumfelds, das älteren Wohnungsbetreibern und Investoren helfen würde, die Schuldenlast besser zu bewältigen und möglicherweise die Cashflow-Margen zu verbessern“, sagte er.
Der Markt entfernt sich von notleidenden Transaktionen
In den letzten Monaten Not führte zu neuen Fusionen und Übernahmenmeist im Zusammenhang mit Unternehmen und Immobilien mit drohender Fälligkeit der Schulden, die nicht länger warten konnten. Aber das ändert sich schnell, da Unternehmen mit variablen kurzfristigen Schulden mehr Entlastung finden und den Schuldendienst leichter decken können.
Laut Grant Blosser, Geschäftsführer von Vium Capital, werden diese Investoren und Eigentümer wahrscheinlich das Gefühl haben, über mehr Nettobarmittel zu verfügen, die für eine zukünftige Übernahme eingesetzt werden können.
Auch wenn die jüngsten Zinssenkungen zunächst vor allem einen psychologischen Vorteil haben, wird dies den Markt doch wesentlich auf weitere Investitionen in der Zukunft vorbereiten.
Schon vor den Tarifsenkungen battle die Zahl der Seniorenwohnungs- und -pflegetransaktionen im Jahr 2024 stetig gestiegen. Nach Angaben von Irving Levin Associates gab es im zweiten Quartal 2024 183 öffentlich angekündigte Seniorenwohnungs- und -pflegetransaktionen, was einem Anstieg von 21 % gegenüber den 151 Transaktionen im ersten Quartal des Jahres.
Obwohl viele Stakeholder im Bereich Seniorenwohnen mit einer gewissen Zinssenkung im Jahr 2024 gerechnet haben, könnten die jüngsten Senkungen darauf hindeuten, dass weitere Zinssenkungen durch die Fed „eher früher als später“ auf dem Weg sind, sagte Blosser.
„Ich denke, dass die Verwirklichung dieser Maßnahmen ein weiterer großer Vertrauensschub für den Markt sein wird“, sagte Blosser gegenüber Senior Housing Information.
Ervin sagte, er habe beobachtet, dass immer mehr Käufer und Verkäufer auf den Markt kämen, und das dürfte auch mit den niedrigeren Zinssätzen so bleiben.
Die Zinssenkungen haben auch dazu geführt, dass Käufer und Verkäufer näher zusammenrücken können und möglicherweise leichter Geschäfte abschließen können, die bei zuvor höheren Zinssätzen schwieriger zu realisieren waren.
„Ich bin fest davon überzeugt, dass wir am Anfang von mehr Move-Geschäften stehen, von Move-Transaktionen als seit Langem und nicht von Nottransaktionen“, sagte Ervin. „Ich stehe der Branche heute wirklich sehr positiv gegenüber.“
Er fügte hinzu, dass die Banken zunehmend bereit seien, sich an der Kreditvergabe zu beteiligen, und selbst diejenigen, die bereits aktiv seien, beobachten, dass in diesem Bereich mehr Wettbewerb entsteht, was sich positiv auf den Markt auswirke. Allerdings werde der Markt vorerst wahrscheinlich weiterhin Bargeldkäufer wie Personal Fairness und Actual Property Funding Trusts (REITs) besser unterstützen, fügte er hinzu.
Tatsächlich „wird jeder Käufer, der mit einer Kriegskasse an Bargeld am Rande gestanden hat, in einer guten Place sein, auch wenn die Zinssätze gesunken sind“, sagte Saul.
„Dennoch wird auf der Kreditseite mehr Eigenkapital für Chancen benötigt“, fügte er hinzu. „Dadurch werden die Wettbewerbsbedingungen insgesamt ausgeglichen und sowohl für institutionelle als auch für personal Investitionen geöffnet.“
Aber auch wenn REITs weiterhin im Vorteil bleiben werden, „wird das Wachstum letztendlich immer noch von marktspezifischen Faktoren wie der regionalen Leistung und den Fähigkeiten der Betreiber abhängen“, sagte Kauffman.
Vorerst keine große Auswirkung auf die Entwicklung
Die Seniorenwohnbranche sieht sich derzeit mit einem Umsatz von 275 Milliarden US-Greenback konfrontiert „Versorgungslücke“ Das muss bis 2030 überwunden werden. Doch auch wenn die Zinssenkungen einige neue Projekte etwas einfacher machen, dürften sie neue Entwicklungen im Großen und Ganzen vorerst wahrscheinlich nicht beschleunigen.
Ein Hindernis für neue Entwicklungsprojekte battle in den letzten Jahren der Mangel an Finanzierung für neue Projekte. Wie Kauffman feststellte, könnten die Zinssenkungen dazu führen, dass Baufinanzierungen in den kommenden Monaten leichter zu bekommen sind.
Zinssenkungen wirken sich jedoch nicht auf einige der anderen großen Hindernisse für neue Entwicklungen aus, beispielsweise auf die Kostenbasis neuer Projekte. Will stellte fest, dass es wahrscheinlich immer noch einfacher sein wird, bestehende Gemeinden mit einem Abschlag zu kaufen, als neue zu entwickeln, abgesehen von seltenen Fällen, in denen Projektplaner ein „außergewöhnliches Stück Immobilien finden, das wirklich unersetzlich ist“.
Und Blosser sagte, dass „die meisten Kapitalmarktunternehmen Neuentwicklungen von Grund auf als die riskanteste Suite in ihrem Kreditprodukt betrachten werden.“
„Ich denke, die Zinssenkung wird dazu beitragen, neue Entwicklungsfinanzierungen zu etablieren, aber ich denke, dass das die meiste Zeit in Anspruch nehmen wird“, sagte er. „Vielleicht werden Sie später im nächsten Jahr weitere Entwicklungsstarts sehen – aber es wird helfen.“
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